【初心者向け】不動産投資のやり方|仕組みやメリット・デメリット

不動産投資

会社勤めをしながら副業でスタートできることもあって、若いサラリーマンから定年前後のシニア世代まで人気を集めているのが不動産投資です。

しかし、不動産投資に興味はあっても、スタートの仕方がわからないやり方がわからない、という方も多く、本当に儲かるのか?と疑問に思っている方もいるでしょう。

この記事では、不動産投資のくわしい仕組みの解説から初心者におすすめな不動産投資の種類など、不動産投資の始め方を5つのステップで解説します。

まずは基本の知識を身につけましょう。

インカムゲイン方式

不動産物件を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得る方法

キャピタルゲイン方式

低価格で不動産物件を購入し、物件価格が上昇した時点で売却することで、差額の利益を得る方法

不動産投資には「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類がありますが、キャピタルゲイン方式は大変難易度が高いので、この記事では「インカムゲイン方式」のみを扱います。

1. 不動産投資に関する基礎知識

全くの初心者の方でもわかりやすいように、できるだけ専門用語は省いて不動産投資の基礎知識を紹介します。

1-1. 不動産投資の仕組み

不動産投資の主流であるインカムゲイン方式は、物件を購入し、それを第三者に賃貸して、家賃収入を得ます。

物件購入資金は、ほとんどのケースで銀行などのローンを利用します。

副業として大家業を行う場合は、物件管理や入居者の募集を管理会社に任せることが普通なので、「管理委託費」等の支払いも同時に発生します。

つまり、

あなたの利益 = 家賃収入 −(銀行へのローン返済額+管理委託費)

となるのが、不動産投資の仕組みです。

インカムゲイン方式の不動産投資(家賃収入)の場合、株式のように大きな価格変動がなく、安定して利益を得られることが最大のメリットです。

短期間に大きな利益を得ることを考えるのではなく、長期的な視点で利益を得ることを考えて行うことが大切です。

1-2. 不動産投資の種類

不動産投資には、マンションやアパートなど貸し出す住宅の種類がさまざまあります。

種類によって、初心者にオススメの物件初心者には難しい物件もありますので、それぞれの特徴などを見ていきましょう。

不動産投資には、主に以下の4種類があります。

  1. ワンルーム(区分マンション)投資:マンションの一部屋を購入して運用

  2. 一棟マンション投資:マンション一棟を購入して運用

  3. 一棟アパート投資:アパート一棟を購入して運用

  4. 戸建て投資:一戸建て住宅を購入して運用

4つの不動産投資を比較した表です。

不動産投資の種類

初期投資リスク

物件の維持経費

運営の難易度

利回り

初心者向け

ワンルーム投資
(区分マンション)

一棟マンション投資

一棟アパート投資

戸建て投資

初心者がまず手がけるのに向いているのは、一般的にワンルーム投資と呼ばれている「区分マンション投資」です。

 

1-2-1. ワンルーム投資(区分マンション投資)

マンション一棟を購入して貸し出すのではなく、マンションの一部屋もしくは一区画(数部屋)を購入して貸し出す方式区分マンション投資と言います。

ワンルームマンションがオススメの理由は、物件購入の資金を低く抑えることができるので、初心者でもスタートしやすいからです。

まずは、1部屋から不動産投資をスタートし、少しずつ部屋数を増やしていくのが、無理のない不動産投資の進め方です。


初心者に区分マンション投資がオススメの理由

  • 低い投資金額で始められる(ローン利用でスタートできる・自己資金ゼロからでもOK
  • 自分が所有する部屋の管理だけでOK
  • 投資額が低いので融資額も低くて済むので融資が受けやすい
  • 物件を手放したくなった時にも売却しやすい

 

1-2-2. 一棟マンション投資

マンション一棟を購入して賃貸し、収益を上げていくのが一棟マンション投資です。

所有するマンションの部屋数の分だけ収入を上げることができ、得られる家賃収入は区分マンションよりもずっと多くなります。

仮に空室が出ても、一気に収入ゼロにはならないので、空室リスクが低いのがメリットです。

しかし、マンション一棟は中古であっても購入時に億単位の資金が必要となりますので、初心者がいきなり始めるには難易度が高く、向いていません。


初心者に一棟マンション投資が難しい理由

  • マンション一棟全体の管理を行い、維持費用を負担する必要がある
  • マンション一棟分の税金の支払いが必要となり、大きな負担となる
  • マンションオーナーとして経営の知識を身につける必要ある

 

1-2-3. 一棟アパート投資

一棟マンションと同じくアパート一棟を購入して家賃収入を得るのが、一棟アパート投資です。

アパートの場合は、すでに土地を持っている方が税金対策などのためにアパートを建設し、オーナーとなるケースがほとんどです。


初心者に一棟アパート投資が難しい理由

  • 土地を探して購入し、アパートを建てるのは難易度が非常に高い
  • アパートは老朽化が早いので、耐震性などが劣化しやすく災害時に倒壊するリスクが高い
  • 中古アパートを購入する場合、修繕費などが高額になる

 

1-2-4. 戸建て投資

中古一戸建て住宅を安く購入後、リノベーションやリフォームして貸し出し家賃収入を得るのが、戸建て投資です。

土地から探して新築を建てて貸し出すケースもありますが難易度が高くなります。

入居者はほとんどがファミリーとなるので、長期間借りてくれることが多く、地域によっては需要がそれなりにあるので空室のリスクが少ないことが特徴です。


初心者に戸建て投資が難しい理由

  • 銀行などから物件の価値が低く見られる傾向があり資金の融資を受けるのが難しい
  • 物件購入後に瑕疵(欠陥や不具合)が見つかった場合、大規模修繕を行わなければならなくなり、多額の出費が必要になる可能性がある
  • 不動産投資の経験と知識が豊富にないと難しい

 

2. 不動産投資のやり方|流れを5ステップで紹介

ここでは、不動産投資のやり方と流れを、5つのステップごとにご紹介します。

全くの不動産投資初心者でも、このステップの通りに行動していけば、不動産投資をスタートできます。

ステップ1 必要な情報の入手と投資の目的を決める

ステップ2 金融機関の情報を取得する

ステップ3 事業計画を立てる

ステップ4 物件を購入する

ステップ5 賃貸スタート!物件の管理を行う

このステップの中でメインとなるのが、「ステップ4 物件を購入する」です。

良質な物件を購入できるか否かが、不動産投資成功の決め手となりますので、ステップ4は焦らず慎重に行なってください。

2-1.【ステップ1】必要な情報の入手と投資の目的を決める

はじめの一歩は、情報を集め始めるところからです。

ネットの情報で不動産投資について知ったのであれば、有名な不動産投資サイトの全記事を読んだり、投資家の中に目標としたい人や憧れている人の発言にも注意してみましょう。

■情報の集めかた

不動産投資の書籍を数冊買って読む

不動産投資をテーマとした書籍は無数にあるので、初心者向けの数冊を読む程度で十分です。

本に書かれている情報は特殊なケースも多く、派手な成功談などを鵜呑みにしないよう注意が必要です。

◎おすすめの書籍

『金持ち父さん 貧乏父さん – アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学』(ロバート・キヨサキ/筑摩書房)

・『世界一やさしい不動産投資の教科書1年生』(浅井佐知子/ソーテック社)

参考:抑える事は3つだけ!現役不動産投資営業マンが実施する効率的勉強法

初心者向けのセミナーなどに出席してみる

◎おすすめの初心者向けセミナー

ゼロから始める不動産投資 スタートアップセミナー」(※参加無料)
https://fudousan-an.jp/across-seminar

参考:現役講師がリアルに伝授!マンション投資セミナーの選び方とオススメ4選

すでに不動産投資をしている友人や知人がいたら、話を聞いてみる

どうやってスタートし、どうやって軌道に乗せたかなどを聞いてみましょう。

成功談だけでなく、失敗談も聞くようにしましょう。

市場が常に変動を続けている不動産投資は、新鮮な情報を得ることが成功の鍵になります。

世の中全体の動きにも注目する癖をつけましょう。

情報をある程度集めたら、自分の投資目的を決めましょう。

漠然と「今よりもっとお金が欲しいから」といった理由で不動産投資を始めるのは、あまりにも無謀です。

お金が欲しい理由を具体的にしていくことで、目標とする金額も具体的になります。

■不動産投資の目的を決める

不動産投資をする最大の目的は、もちろん「お金を増やす」ことだと思いますが、

  • 給料以外の収入が欲しい(毎月万円欲しい、外車を買いたい、海外旅行に使いたいなど)
  • 老後の資金を今のうちから準備しておきたい
  • 早めにセミリタイアしたい
  • 子供の教育資金を用意したい
  • マイホームの頭金を用意したい

など、何のためにお金を増やすのか投資の目的をはっきりと決めましょう。

不動産投資をする目的がはっきりすれば、目標とする金額もはっきりしてきます。

サラリーマンを続けながら、定年まで副業で不動産投資をしたいというのでも構いません。

どんなスタイルで、どのくらい稼ぎたいかを決めておきましょう。

 

2-2.【ステップ2】金融機関の情報を取得する

金融機関からお金を借りるには、金融機関の情報取得が不可欠です。

最近では、自己資金ゼロからでも不動産投資は可能となっています。

しかし、金融機関によって審査方法なども異なりますし金利にも差がありますから、よく調べておかないと審査に落ちたり、高金利のローンを組んでしまって後から後悔することにもなります。

できるだけたくさんの金融機関の情報を集めて、自分に有利になる金融機関が選べるように比較検討するようにしましょう。

金融機関の情報を集める方法

  • 金融機関のサイトをチェックする
  • 金融機関の投資向けパンフレットを集める
  • 金融機関に電話等を使って直接問い合わせる
  • 先輩の投資家(大家)や不動産会社に紹介をお願いする

集める情報(検討材料)

  • 金利(%)
  • 金利のタイプ(変動型、固定金利型、選択型など)
  • 融資限度額
  • 返済方法
  • 繰り上げ返済の可・不可
  • 苦手な物件、得意な物件
  • 融資審査の難易度
  • 融資審査にパスするための条件(年収、職業)など

参考:不動産投資ローンで有利に融資を受けるために知っておくべき全知識

2-3.【ステップ3】事業計画を立てて事業計画書を作成する

副業としてスタートするとしても、不動産投資は、小規模ながら不動産事業をスタートすることと同じことになりますから、しっかりと事業計画を立てておきましょう

一般的に事業をスタートさせる場合には、「誰に」「何を」「どのように」提供するのか、と行った具体的な事業内容を明確にさせる作業を行います。

そして、実現するために必要な資金額見込める収入継続性の有無などを検討してまとめたものを事業計画書と言います。

不動産投資における事業計画書は一般的な会社を起こす際の事業計画書よりも簡易のものでよく、「物件購入に使う費用額」「見込み収入」「元手資金の回収が見込める予定の年」といった収益に関するシミュレーションが中心です。

必須ではありませんが、金融機関に融資をお願いする際に事業計画書を提出することによって、事業内容が可視化されるので、有利になると言われています。

ワンルームマンション投資を行う場合にはほとんど提出の必要がないとも言われていますが、収益シミュレーションを事前に行なっておくことは非常に大切なステップなので、簡易でいいので行いましょう。

■事業計画でシミュレーションしておくこと

取得価格(建物にどれくらいお金をかけるか決めます)

取得価格は建物の価格を指し、減価償却の対象となります。土地も同時に購入した場合には、土地の購入代金も取得価格に含まれます。

取得経費(物件取得するためにどれくらい諸経費がかかるか計算しておきます)

物件を購入するために掛かるさまざまな経費が取得経費です。金融機関に支払う保証料、不動産取得税、印紙代、登記費用などです。

参考:不動産投資の初期費用はいくら?1/2に抑えるポイントを解説!!

年間収入(家賃を決めて年間収入の見積もりを出します)

収入の大部分を占めるのは家賃です。家賃収入の見通しを立てるためには、近隣の同じ条件の物件の家賃を探し、同じ条件の平均的な家賃よりも多少控えめな家賃設定で見積もっておきます。

年間支出(ローンの返済、税金、修繕費などのランニングコスト)

「借入金返済(元本部分)」「維持修繕用の積立金」「固定資産税などの税金」「損害保険料」など、年間で支払う項目ごとに試算します。

参考:必ず行なうべき不動産投資の2大シミュレーションとおすすめツール3種

2-4.【ステップ4】物件を購入する

いよいよ、物件を購入します。

ここが不動産投資の核であり、一番大切なステップになります。

物件を購入してしまってから後悔することがないよう慎重さも必要ですが、人気物件はすぐ売れてしまいますので、素早い決断力も同時に必要とされます。

初心者だとわかると、不動産会社が強引に物件購入を勧めてくることもあります。

焦って不動産会社の勧めに安易に乗ってしまわないように気をつけてください。

 

【物件購入の3つのステップ】

2-4-1. 物件を探す

物件を購入する際には、不動産会社を通して物件を探すことになるはずです。

長期的なパートナーとなり得る不動産会社ですから、しっかりチェックして選びましょう。

不動産投資を成功させるための不動産仲介会社を選ぶポイント以下のようになります。

■利用したい不動産会社

  • こちらの条件(年収、自己資金など)をよく考えて物件紹介をしてくれる
  • 不動産投資のリスクについて教えてくれる
  • できれば、物件販売から賃貸管理まで行なってくれる会社を選ぶこと

避けるべき不動産会社

  • こちらの状況を考えずに物件購入を勧めてきたり、やたらと購入を急がせる
  • 物件に対して長期的な視点を持たず、現時点のメリットだけを強くアピールする
  • 物件購入後のフォローが用意されていない

物件選びは不動産投資の流れの中で最重要ポイントです。

なぜなら、良質な物件を選べば、家賃収入が途切れることなく安定して収益をあげることができますが、物件選びを間違えると、空室リスクが高まってしまうからです。

■初心者が成功しやすい物件の選び方

都市中心部の中古マンション

都市中心部の中古マンションは空室リスクが低いため。できるだけ人口密度が高く、人の流入量が多い場所のマンションを選ぶ

単身者向けのワンルームマンション

単身者向けのワンルームは入れ替わりサイクルが短いため空室期間が少ない傾向があり、ファミリータイプに比べて入退室時のリフォーム費用があまりかからない傾向がある

駅から徒歩10分以内

単身者のサラリーマンなどから需要が非常に高く、退去者が出てもすぐに次の入居者がみつかりやすいので空室リスクが低い

④「実質利回り」で試算する

不動産投資の専門用語になりますが、「利回り」の計算方法には「表面利回り」と「実質利回り」があります

表面利回りだけ見ると、収益率が高く見える物件でも、実質利回りで見てみると、実は利益があまり出ないことがわかったりします。

表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという「表面的な収益性」を表す数値のことです。

実質利回りとは、マンション投資にかかる経費等を含めて計算した、実質的な利回りのことを指します。

ふたつの計算式を並べてみると、違いがわかります。

表面利回り(%)想定される年間家賃収入÷物件購入価格×100

実質利回り(%)=(想定される年間家賃収入-年間運営経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

不動産投資を始める場合は、表面利回りではなく実質利回りで必ず試算してから購入物件を決めることが重要です。

空室期間の発生や突発的な修繕費の支出等、リスクがあることも想定しておかなければいけません。

投資用不動産物件を紹介するサイトなどでは、表面利回りを掲載していることが多いので注意しましょう。

2-4-2. 物件を決めて、購入申し込みをする

購入する物件が決まったら、購入の手続きに入ります。

ほとんどの方はローンを利用して購入することになりますので、ローン利用についての注意点を解説します。

自宅を購入する際には住宅ローンを利用しますが、投資用には不動産投資ローンを利用します。

■不動産投資ローンを使う際の注意点

  • 不動産投資ローンは物件を担保にしてお金を借りるので、住宅ローンに比べて審査が厳しくなる
  • 不動産投資ローンの場合、物件の収益性が審査される
  • 本人審査(勤務先や年収等)も追加されるので、厳しい審査となる
  • 金利は金融機関によって違うことが多い
  • 金利は住宅ローンの金利よりも高くなる

2-4-3. 売買契約して、物件の引き渡しが完了する

売主と買主が顔を合わせて不動産売買契約を行います。

売買契約が済んだ後、物件の引き渡しと同時に残代金の支払いをします。

その後、登記済権利証・賃貸契約書・鍵などの引き渡しを行えば、売買の完了となります。

あなたはこれで晴れて不動産投資家となり、大家としてデビューを飾ったことになります。

 

2-5.【ステップ5】賃貸経営スタート!物件の管理を行う

物件を購入して終了ではありません。

大家としての業務はここからスタートします。

不動産投資は不労所得なので、物件を購入した後は何もしなくていいと思われがちですが、あなたはマンションのオーナーになり大家になったのです。

物件管理業務はそれほど時間や労力は使いませんが、マンションオーナーとしての自覚を持って、賃貸業務を行なってください。

■マンションオーナーの管理業務

管理会社を選び管理を委託する

管理費として家賃の5%程度を払うことになりますが、家賃入金の確認や物件の清掃・管理、入居者のトラブル対応などまで行なってもらえます。

管理会社選びのポイントは、「空室時の入居者募集」を積極的に行なってくれる会社かどうかです。

参考:入居率99%!担当者が語る不動産投資で失敗しない管理会社の選び方

入居促進・空室対策を行う

単身者向けのワンルームの場合は、入居・退去の入れ替わりのサイクルが短い傾向があるので、常に空室対策について考える必要があります。

マンション管理組合の総会に出席する

区分マンション投資の場合、自分が管理するのは所有している部屋だけでいいので、共用部分の管理については忘れがちになります。

共用部分の状態は入居希望者にとってチェックポイントになるので、共用部分の管理状態を把握するためにも、管理組合の総会には出席するようにしましょう。

3. 不動産投資の失敗を回避するために気をつけたいポイント

不動産投資は初期投資額が高額になるので、ぜひとも失敗を避けたいものです。

ここでは、失敗を避けるために知っておきたいポイントをご紹介します。

3-1.ローン審査に通りやすい年収や自己資金の目安

不動産投資は、自己資金ゼロからでも始めることはできますが、最近はローンの審査が厳しくなっており、ある程度資金の準備をしておいたほうが無難です。

ここで、ローン審査について目安となる自己資金額や年収をご紹介します。

■ローン審査が通りやすい自己資金の目安

①用意する自己資金の目安は《物件価格の20%》もしくは《最低300万円》

不動産投資の世界では、一般的に用意する自己資金は《物件価格の20%》とか《最低300万円》と言われています。

はっきりとした根拠のようなものはないのですが、300万円程度の用意があれば、不動産投資をスタートした後に起こる様々なリスクの事態に対応できると考えられているようです。

《物件価格の20%》の理由も同様です。

ローンの審査の場でも自己資金額が《物件価格の20%》と《最低300万円》で判断されるとみていいでしょう。
②年収の目安は500万円以上(できれば700万円以上)
  • 年収はローン審査で重要な判断材料
  • 年収が高ければ高いほど審査にパスしやすい
  • 700万円前後の年収があれば多くの金融機関でローン審査通過の可能性が高い
  • 500万円前後は金融機関によっては審査に通らない可能性がある

3-2.失敗しない投資物件の選び方を知っておく

2章でご紹介した通り、不動産投資の成功の決め手はなんといっても物件選びです。

良い物件を選べば、継続的に収入を得ることが可能になりますが、質のよくない物件を選んでしまうと、客付けが難しくなって空室ができたり、メンテナンス費用が高くついたりすることになります。

最初のうちは自己流で選んでしまうと失敗しやすくなります。

物件選びは、ある程度経験を積まないとわからないこともありますので、先輩の投資家からしっかりと目利きについて学ぶようにしましょう。

3-3.不動産投資のリスクを知っておく

当たり前のことですが、投資活動を行うわけですから、リスクは常に付いて回ることを忘れないようにしましょう。

■想定される5つのリスク

空室のリスク

家賃収入は入居者がいるからこそ望めるものです。家賃収入が途絶えるとローン返済が滞りますので、空室リスクについては常に対策を考える必要があります。

家賃滞納のリスク

入居者がいても、家賃を滞納されてしまうというリスクもあります。滞納者を無理矢理退去させることは難しいので、滞納されてしまった場合は専門家に任せることになります。

ローン借入によるリスク

ローンの返済は、最初にある程度の余裕を持った返済計画を立てておかないと、空室が発生したりした時に対応ができなくなります。頭金ゼロからでも不動産投資はできますが、リスクを考えるなら、ある程度資金を用意してから始めたほうがいいでしょう。

災害・トラブルによるリスク

住宅は自然災害などで倒壊することもあります。管理会社が倒産するなどのトラブルもありえます。

資産価値の下落リスク

住宅は築年数が増せば、資産価値は落ちていくものです。資産価値が下がれば、家賃も下げることになります。資産価値が下落しにくいエリアの物件を所有する事が重要になります。

上記の5つのリスクの中には、のように早めに想定してある程度対応策が取れるものと、のような突発的に起こるものや、のように避けられないリスクもあります。

対応策を考えることができるものは、できる限り早めに対応策を考えておいてください。

対応策が難しいリスクは、どうすればリスクを軽減できるかを考えておくようにしましょう。

参考:
アパート経営の失敗事例集|失敗しないために絶対知っておくべきこと
マンション投資のよくある失敗事例5つと買ってはいけない物件の特徴

3-4.常に情報収集を怠らないようにする

サラリーマン大家として、ネットの有名人として知られているような人は、必ず隠れた努力をしています。

常に勉強することを忘れず、新鮮な情報を仕入れるようにしているからこそ、成功しているのです。

不動産は定価がないものなので、相場や市況についての情報は刻々と変化していきます。

世界情勢から日本国内の政治や経済の動きまで、リアルタイムの情報を収集しておくことも不動産投資の成功のためには必要です。

常にアンテナを立てて、情報収集を怠らないようにしましょう。

4. まとめ

不動産投資についての基本中の基本をご紹介してきました。

常に地道な勉強をすることが必要になる不動産投資ですが、今から始めれば、数年後には大きな収益を得ることが可能になりますので、ぜひチャンスを逃さず挑戦してみてください。

ここで、不動産投資の種類を比較した表で復習しておきましょう。

初心者向けには、区分マンション投資がおすすめです。

不動産投資の種類

初期投資リスク

物件の維持経費

運営の難易度

利回り

初心者向け

ワンルーム投資
(区分マンション)

一棟マンション投資

一棟アパート投資

戸建て投資

リスクの少ない区分マンション投資からスタートして、まずはサラリーマン大家デビューを果たしてください。

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そんな中、資産形成の手段のひとつとして、一般のサラリーマンを中心に不動産投資を始められる方が増えています。

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不動産投資は正しい知識をもとに正しく運用すれば、リスクを格段に下げることができます。
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