不動産投資が医師に向いている４つの理由と実践するための６ステップ

「不動産投資をしている医師は多いみたいだけど、自分にもできるのかな？」

「日々、不動産投資に関した営業電話がすごい、興味はあるけどなんだか怖いな。」

ハードワークで日々忙殺されている医師にとって、お金はあっても時間が自由にならない。

もし、収入の柱がもう１つあったら、人生がどんなに楽になるかと思ったことはありませんか？

実は、不動産投資は医師にとても向いています。

簡単にいうと医師という信用や高収入を得ているという事実が大きなメリットを生みます。

そこでこの記事では、不動産投資が医師に向いている理由や、実践するための手順、注意点についてひとつひとつ解説していきます。

ぜひ、最後までお付き合いください。

１. 不動産投資が医師に向いている４つの理由

この章では、不動産投資が医師に向いている理由４つを解説します。

1-1. 圧倒的な社会的信用力で融資が有利だから

医師は融資の時に非常に有利です。

経済力を含めた社会的な信用力を「与信」と言いますが、医師は与信力が圧倒的に高く、銀行サイドから見た信用ヒエラルキーの頂点に立っています。

その理由は、

の3点です。

2*を補足説明すると、弁護士や税理士などの他の国家資格は、引退をしたら免許を返納しないとなりませんが、医師は引退をしても一生、医師免許があります。

つまり、医師は死ぬまで医師として働いて稼ぐことができるため、社会的・経済的な信用が高いのです。

このように、医師は職業としての「安定性」「収入の高さ」「社会的信用力」など総合的に見て、銀行側にとって安心してお金を貸せる相手なので、一般的なサラリーマンや自営業の人と比較すると、圧倒的に融資を受けやすいというメリットがあります。

高額の融資が必須な不動産投資を楽々とスタートさせられるのは、まさに医師だけのメリットでしょう。

また、同じ融資枠でも、開業医よりも勤務医の方が「失業しにくい」（患者さんがこないことがない）というプレミアがついて、審査がさらに有利です。

今自分が「開業医じゃないから」という理由で迷っているのであれば、むしろ、勤務医である今がチャンスと言えます。

さらに融資の際に医師ならではのレバレッジ効果があります。

レバレッジとは「てこの原理」のことで、小さな力で大きな結果を出すことをいいます。

投資や経済の分野では「他人の資本を使って自分の資本の利益を高めること」を指しています。

平たく言うと、人から借りたお金でどれだけ自分がたくさん儲けられるのか？ということです。

投資レバレッジの高さは、年収や社会信用力と比例しています。

上記で説明した通り、銀行サイドから見た信用ヒエラルキーの頂点にいる医師は、融資の際、圧倒的なレバレッジ力があります。

つまり、不動産投資をするにあたっては、医師が最も大きく儲けられる、と考えることができるでしょう。

仮に、同じ年収1,000万円の一般会社員と医師を比較すると、年収に対しての融資レバレッジは以下のように異なります。

同じ年収1000万円で不動産投資に使える金額が倍近くまで違ってしまうと、購入できる不動産価格、件数までも大きく差が出ます。

1-2. 開業の準備にも備えることができるから

医師の中には「将来は開業したい」「親の病院を継いで大きくしなければ」と考えている人もいます。

将来の開業や事業継承と拡大などを考えた時、不動産投資は未来の安心に投資をすることともイコールになります。

例えば、不動産投資で物件を所有しておいて、そこを将来の開業場所として確保しておくこともできます。

「開業する時に探せばいい」という考え方もありますが、開業するタイミングで自分が希望するような物件が手に入るかはわかりません。

ですが、自分の物件が手持ちであれば、即・開業ができます。

また、最近では「高齢者医療サービスつき低層超高級マンション」「クリニック設置のあるレジデンスタワー」など、ホテル並みの住居施設がある棟内にクリニックやサロンがあるなど、高級マンションやレジデンスタワーのスタイルの変化と共に、開業のあり方にも多様性が見られます。

今まで見てきた開業スタイルが10年後・20年後も同じだとは限りません。

現在、医師業をしながら、いずれ開業することを検討しているのであれば、今のうちに不動産投資で条件の良い物件を確保し、無理のない範囲で開業準備していくことができ、自分のタイミングで開業ができるというカードを一枚持っておくのは将来の保険になります。

また、不動産投資金額の返済が終わってしまった物件は、ご自身の住居にしても良いですし、賃貸をしても良いし、そこで開業した場合、医療機器以外は無借金経営という、明るい未来が待っていることでしょう。

1-3. 激務の影響を受けることなく実践できる投資手法だから

医師は激務であることが多いですが、不動産投資はその影響を受けることなく実践することが可能です。

その鍵は「不労収入」にあります。

医師業をしている人は嫌という程分かっているとは思いますが、医師はたとえ高収入であっても「肉体労働」です。

つまり、自分が休む・倒れる・引退するなどをしたら、その途端に収入が途絶えます。

しかし「副業をしたくても時間が取れない！」のも事実であり、今している医師業以外に物理的に時間が取られる仕事は不可能です。

ですが、不動産投資であれば、肉体労働から不労収入へとシフトをすることが可能になります。

不動産投資は、不動産の購入が完了すればあとは毎月の家賃から収益を得られます。

株式投資のように常に価格状況をチェックする必要はなく、極端に言えば、ほぼ手放しで運用できます。

しかも不動産投資は業務のほとんどを外注でカバーできるので、決して今より忙しくなることはありません。

リスク管理などの神経を使わなければならない部分は専門業者に任せ、自分は今の医師業に集中したまま、不動産オーナーになって不動産所得という不労収入を得ることができるようになります。

1-4. 高収入だからこそ大きな節税効果を得ることができる

不動産投資を始めると支払う税金を大幅に減らすことができます。

不動産投資をすると、少なくても数十万円～数千万円が初期費用として発生します。

こうした出費は、本業の医師の収入と合算して税務署に提出することができ、不動産投資で発生した出費分を課税所得から差し引くことができます。

【参照・国税庁　必要経費】

これは開業医・勤務医とも同じです。

いままでのように小さな金額のレシートを必死に集めて経費として計上するよりも、どーんと大きな金額を不動産投資で経費として使う方が、圧倒的に大幅な節税効果を期待できます。

さらに大事なのは、節税効果を得ながら不動産という資産を所有できることです。

医師は年収が高い人が多いのですが、同時に課税所得も高額な人が多くて支払う税金も高額なため、額面上の高収入はあっても手取りにはあまり余裕がない人も少なくありません。

不動産投資であれば、今まで払っていた高い税金支払いを減らせる上に、自分の資産という「財産」を得ることができます。

そこから収入も発生するわけですから、総合的な所得が増えるのに節税ができるのです。

２. 医師も知っておくべき不動産投資を実践するメリット

ここでは、不動産投資を副業として実施していく上で得られるメリットについて解説していきます。

医師に限ったメリットではないにしても、働きながら不動産投資を実践するメリットそのものを知って実践することは大切です。

2-1. 労力がほとんどかからない

大雑把に言えば、不動産投資は「買って・貸すだけ」です。

細かいことは専門業者に外注して人にやってもらえます。

この手間の少なさ・疲れなさが、ハードな毎日を過ごしてクタクタになっている医師にとっては大きなメリットとなります。

では具体的に何をするのかというと、物件選びと「買う」「買わない」の指示だけです。

びっくりするかもしれませんが、すでに不動産投資で成功している先輩医師たちによれば「買い付け時に現物を見にいくことすらしない」「全作業の中で自分が現場に行ったことない」という声がほとんどです。

【参照：90分でわかる! 忙しい医師の不動産投資「はじめの一冊」 】
【参照：医師が不動産投資を始めた理由（わけ）～５年で得た知識と経験】

2-1. 実践しながら投資を学ぶことができる

不動産投資の良い点は、不動産という絶対的な金銭価値のある資産を所有して不動産所得を得ながら、実地訓練のように投資の勉強ができる点が、他の投資方法と違います。

医師になっている人は、勉強に勉強を重ねて今の高収入と社会的な地位を得てはいるのですが、その中で「お金の勉強」「投資の勉強」をしてきた人はごく少数だと思われます。

そのため、不動産投資案件などをはじめとした「投資」の話を持ちかけられても、

などの理由で、先送りにしている人が多いと思います。

例えば、投資が「株式投資」の場合、投資家は企業の成長度合いに期待をして利益を得るために株主になるわけですが、その会社の業績が悪く転んでしまった場合は配当もなく、自分の投資した金額が大きく目減りして損をしてしまいます。

ですが不動産投資の場合は、開始時点で不動産という資産を既に所有しており、しかもその不動産投資金額は、入居者の家賃から支払われる（回収）わけですから、自分から実質的に減るものはありません。

不動産投資は不動産という確固とした資産があるゆえに、やりながら学ぶことができる投資方法なのです。

またどうしてもスタートを切るのが心配な人は、不動産投資会社が開催しているセミナーなどに参加して知識を増やすこともできますし、無料登録だけをして定期的に送られてくる投資物件情報を見ながら、自分でシミュレーションなどをしつつ、担当者に質問をして実践的な知識をつけていくことも可能です。

３. 医師が不動産投資を実践するまでの6つのステップ

不動産投資を始めるまでのフローをまとめました。

医師が融資の点で他の職業よりも圧倒的に有利なのは説明した通りですので、ここでは簡単な不動産投資家になるまでの流れを説明します。

先に大切なことをお伝えすると、最初のステップ「不動産投資会社を選ぶ」が最も重要です。

ここさえしっかり決めることができれば、その後の流れは不動産投資会社に任せることである程度はスムーズに進めることができます。

この点を踏まえた上で、不動産投資実践までの流れをご覧ください。

3-1. 不動産投資会社を選ぶ

不動産投資家として不動産を購入する場合、物件選びよりも先に、信頼できる不動産投資会社選びをすることをオススメします。

なぜなら、医師は忙しいですし、何か情報が欲しい時でも自分で納得のいくまで調べる時間や、資料を準備する時間がありません。

信頼できる不動産投資会社とのお付き合いがあれば、希望する条件やその周辺情報をくまなく調べてくれて、プロの目線で周辺情報のアドバイスまでくれる百戦錬磨のパートナーがいれば、不動産投資での失敗を避けて通ることが可能です。

不動産投資は長い場合は全ての回収までに20年以上かかる事もあります。

つまり、不動産投資を始めてから長い付き合いになるパートナーになりますので、良い不動産投資会社とは、長期に渡って運営ができる誠実な会社であることと同時に、優秀な営業マンがいることが条件で、これらはご自身がセミナーなどに顔を出す・不動産投資をしている先輩医師などに紹介をしてもらうなどで早急に解決できるでしょう。

総じて、良い不動産投資会社は良い物件を取り扱っていますし、常に投資家利益を考えた提案をしてくれるので、良いお客様を持っています。

そういう会社には常に良い条件の物件が回ってくるものです。

ですから、良い不動産投資会社をパートナーに選ぶことは非常に大切なのです。

3-2. 物件を選ぶ

お付き合いのできそうな不動産投資会社をいくつか選んで、問い合わせしてみましょう。

投資会社から条件にあった物件をメールや電話で提案されます。

基本的にはその中から購入する物件を選びます。

この時点ではまだ、パートナーにする不動産投資会社を決める必要はありません。

提案された物件は、数社の不動産投資会社から同じ物件情報をもらって比較をしてもいいですし、ネットなどで検索して売りに出ている似たような中古物件などから選んでも問題ありません。

日本で流通している不動産は、不動産業者であればどの会社でも扱うことができます。

自分がネットで見つけた物件などは、不動産投資会社に提案して投資物件として適当かを吟味してもらうこともできます。

信頼できる不動産投資会社であれば、プロとして率直な意見と感想を言ってくれます。

職業が医師であることがわかると、職場などでも日常的にマンションや不動産投資に関した強い勧誘があると思いますが、相手から勧誘してくるような不動産投資物件というのは、あまり良いものがありません。

3-3. 融資を受ける

不動産投資をする場合は通常の住宅ローンとは違う、不動産投資用ローンを組みます。

投資する物件が決まったらローンの段取りに進みます。

医師は融資面ではほぼ問題が起きません.

医師である優位性を活かして有利な条件でローンを利用できるように不動産投資会社にも積極的に交渉をしてもらいましょう。

医師の場合、初めての不動産投資であっても銀行がフルローンを許可する場合もあります。

フルローンとは頭金なしの全額融資のことです。

これを受けるかどうかは投資家本人の考え方ですので、選択は自由です。

返済計画・収益計画などを不動産投資会社と話し合い、ベストと思われるものを選択すれば良いでしょう。

3-4. 物件を購入する

いよいよ、物件の購入です。

購入に必要な手続きについては不動産投資会社が全面的にサポートをしてくれますので、ここは「未経験なので難しいのではないか」などと不安に思う必要はありません。

所有権移転の登記が完了したら、その物件は自分のものになります。

3-5. 不動産の管理会社を選ぶ

物件の購入が確定したら、不動産管理を任せる管理会社を選びます。

不動産管理には以下のものがあります。

多くの場合、不動産投資会社が関連会社や懇意にしている不動産管理会社を紹介してくれますので、そこに任せるのが最も手っ取り早く、またトラブルの際にも上手に収めてくれます。

もちろん、自分で管理会社を探して依頼することもできますが、その際には、以下のことが起きる可能性があります。

特に、最後Cの優先順位に関しては注意が必要です。

不動産投資会社と懇意にしている不動産管理会社だと、そこから大量の管理物件を扱っていますのでお得意様になります。

何をするにでも最優先で処理をしてくれることが期待できます。

個人で提携をしてしまうと、万が一問い合わせや対応すべきことが複数件重なった場合、人的リソースの面で対応が遅れることなどがあります。

3-6. 入居者の募集をする

管理会社が決まったら入居者の募集をします。

オーナーチェンジ物件であればすでに入居者がいる場合もありますが、その入居者が退去したら募集が必要になります。

不動産オーナーになったら入居者の募集は、いつかはすることになります。

入居者募集も基本的には不動産管理会社が行います。

不動産業者同士で利用されているデータベースに賃貸物件情報を掲載し、それに応じて不動産管理会社が宣伝活動（店舗への張り紙・自社ネットサイトへの掲載・案内の際にプッシュする）をして入居者を獲得します 。

入居者がめでたく決まり、契約が済んだら返済計画がスタートします。

今後は賃貸人（入居者）が、ローンを金融機関に返済してくれることになります。

特に入居者に問題ない場合は、そのまま長く住み続けてくれる方が返済は滞りません。

このような流れで、不動産投資をスタートしていくことになります。

４. 医師が不動産投資をする際に注意すべき２つのこと

医師が不動産投資をする際に、注意しておくべきことが２つあります。

ぜひ確認してみてください。

4-1. 医師だからこそ、悪質業者に目をつけられること

医師は高収入がゆえに悪質な不動産業者に目をつけられやすいです。

「職業や職場の連絡先を知っていて毎日、しつこく勧誘の連絡がくる」

といった体験をすでにしている方も多いのではないでしょうか。

当然ですが、このような業者には悪質なところが多く、

など、トラブルの原因になり、こちらに被害が出るビジネス行為をします。

悪徳業者はあらゆる騙しのテクニックを身につけています。

自分が登録した覚えのない業者・先輩や同僚などに紹介をお願いした覚えのない業者からの連絡は全て無視しても構わないでしょう。

4-2. 慣れるまでは、手間がかかる時期もある

3章で不動産投資会社選びや物件選びなどのフローを６段階で説明しましたが、特に不動産投資を始めたての頃は知らないことが多く、不動産投資会社などとのやりとりが多く発生するため、思っていたよりもやることが多く感じるかもしれません。

実際、不動産投資はほとんどのことを業者に投げて運営することはできますが、「全く何もしなくても良い」という意味ではないことを覚えておきましょう。

ただし、不動産投資経営が軌道に乗った物件に関しては「ほったらかし」で問題はありません。

５. 医師も事前に知っておくべき不動産投資の５大リスク

当然ですが不動産投資は投資ですので、リスクが存在します。

ですがそれは、医師ならではのリスクではなく、不動産投資をする人全員のデメリットです。

リスクを最低限に抑えることは投資を実施するうえで非常に大切です。

ひとつひとつご確認ください。

5-1. 空室リスク

空室が続くと、家賃からの返済ができなくなり、入居者が決まるまで自分の持ち出しになります。

対処法としては、物件選びの時点で、客付の良さそうな物件を優先して選ぶことが大切です。

例えば、地方よりも都市部、ファミリータイプよりワンルームタイプを選ぶことが空室を生まない物件選びのポイントです。

【参照：全国賃貸住宅新聞】

5-2. 家賃下落リスク

基本的には建物が古くなる（築年数が長い）と家賃が下がる傾向にあります。

（株）船井総研賃貸ビジネス研究会の調査によれば、全国平均下落率は低い場合でも目安として1年で1％、10年で10％、20年で20％も下落するようです。

都内の場合は平均で年0.75%下落します。

【参照元：さくらパートナーズ不動産PDF　記事】

5-3. ローン金利上昇リスク

ローン金利が上昇すると、毎月の返済額が増えます。

こちらの「住宅金融支援機構」のページに、昭和59年からの35年間の日本住宅金利データがまとまっています。

このような背景でも医師は金利面の優遇があるとは想定しますが、社会全体の動きの場合は有利性が一時的に下がる可能性があることも想定しておきましょう。

しかし金利が上昇する際はインフレになっている可能性が高く考えられますので、その場合所有不動産の価格は上昇していることも多いです。

その場合は金利上昇での損失よりも売却益が上回り、メリットにもなり得ます。

5-4. 家賃滞納リスク

入居者があっても賃貸人が家賃を払ってくれないのが家賃滞納リスクです。

不動産投資における非常に大きなリスクで、もし滞納が何ヶ月も続けば、想定していた利回りが実現しないだけでなく、ローンの返済計画に影響します。

これらのリスクを回避する最高の方法は、優秀な不動産管理会社を選ぶことです。

入居者の社会背景を含めた与信・督促などを的確にしてくれる不動産会社の選定が肝心になります。

5-5. 災害リスク

主な災害とは下記を指します。

天災は避けられませんが、二次災害が起きる可能性は物件選びの時点で避けることが可能です。

地盤や災害履歴を調べ、問題のありそうなところは回避しましょう。

また、化学物質や水害なども、マンション全体で問題が起きた場合でも、自己所有物件だけを守る施工方法はあります。

不動産投資会社や不動産管理会社と相談しつつ、できる限りのリスク回避を考えて起きましょう。

上記リスクの多くは火災保険へ加入する事で金銭的損失を回避する事ができます。

ワンルームマンションであれば10年間で約20,000円前後で加入出来ますので、あらかじめリスクを見据えた対策を取っておくことも重要です。

上記リスクに関した説明と対処法は不動産投資会社でよく説明と対処方法の指導をしてくれます。

これらのリスクに関しては、不動産投資に関わる者にとっては必要な情報ですので、よく理解を進めておきましょう。

 まとめ

不動産投資は医師にとって非常に有利な投資であることがお分かり頂けたでしょうか。

現在、多くの医師向けの不動産投資セミナーや本が出版されており、中には不動産投資をしている医師本人が書いたものまであります。

様々な情報を参考にしつつ、将来、自分のやりたいことをするための手法の１つとしてご検討ください。