不動産投資の始め方|初心者が成功するために必要な知識と7つの手順

不動産投資

不動産投資をはじめると、働かなくても毎月「家賃収入」という不労所得が入ってきます。

株やFXなどの変動が激しい商品と比べて、毎月決まった額の家賃収入が得られるため「セミリタイア後の収入源」や「年金の足し」などに最も適した手段といえます。

しかし、そうは言っても何も知らない初心者の人が「不動産投資」と聞くと、

  • 難しそう
  • 失敗しそう
  • 騙されそう
  • お金がかかりそう
  • めんどくさそう

あまり良くないイメージがあるのが実際のところだと思います。

そう思った人はおおむね正しいです。

不動産投資は物件によって大小はありますが、はじめるにはそれなりの資金が必要です。

物件もすぐに買えるわけではなく、購入までに1ヵ月程度、あるいはそれ以上かかる場合もあります。

不動産のこと、融資のこと、管理のこと、税金のこと、学ばないといけないこともたくさんあります。

不動産投資は物件さえ購入すれば、あとはほったらかしで収入が入ってくるような甘いものではないのです。

ただし、不動産投資は「リスクが高そう」「失敗しそう」という点については誤解です。

不動産投資はポイントをしっかりおさえて正しく運用すれば、株やFXなどと比べてむしろ失敗しにくい投資なのです。

今回この記事では、

  • そもそも初心者が不動産投資で成功できるのか?
  • 不動産投資とはどんなものなのか?
  • 成功するためには何が必要なのか?
  • 初心者が成功するまでの7つのステップ

これから不動産投資を始めたいという初心者の方に向けて、不動産投資で成功するために必要な知識と具体的な手順をまとめてお伝えします。

この記事を読んで不動産投資の正しい知識を身につけ、実践していただくことで、だれもがリスクを抑えて安定した家賃収入を得ることができるようになります。

 

目次

そもそも初心者が不動産投資で成功できるのか?

これから不動産投資を始めようと検討している人であれば、そもそも初心者が不動産投資で成功できるのかどうかというのはとても気になるところだと思います。

結論からいえば、初心者でも不動産投資で成功することはもちろん可能です。

現に今、不動産投資で成功している人たちも始めた時は初心者だったからです。

ただ、闇雲に不動産投資を始めてしまうと失敗する可能性は高くなるでしょう。

不動産投資で失敗してしまう原因のほとんどは知識不足からきています。

不動産投資に「怖い」「失敗しそう」などのイメージがつきまとうのは、営業マンにいわれるがまま物件を購入してしまったり、利回りなどの数字ばかり気にしすぎたりなどで結果的に悪い物件を掴んで失敗してしまっている人が非常に多いからなのです。

不動産投資は正しい知識をもとに正しく運用すれば、特別なスキルをもたない初心者であっても成功させることは十分に可能です。

初心者が不動産投資で成功するためには?

では初心者が不動産投資で成功するためにはどうすればよいのでしょうか。

以下3つのポイントをおさえておけば、知識・経験がない初心者であっても不動産投資で成功することは決して難しくありません。

不動産投資を成功させる3つポイント
・物件選び
・ローンの活用
・管理会社選び

投資である以上、必ず成功するというわけではありませんが、少なくとも上記3つのポイントをおさえておけば、大きな失敗を防ぐことはできます。

もちろんこれらを初心者がある程度自分で判断できるようになるためには、不動産投資とはどういうものなのかを深く知っておく必要があります。

「ポイントはわかったけど、じゃあ何からはじめればいいの?」

初心者の方からよくいただく質問です。

初心者であれば、まずは仕組みメリット、リスクなど不動産投資というものをしっかりと理解した上で、実際に物件を探すという流れが初心者が成功するまでの「最短ルート」といえるでしょう。

初心者が不動産投資で成功するまでの7つのステップ

Step1. 不動産投資について知る

Step2. 目標を決める

Step3. 物件を選ぶ

Step4. 融資先を探す

Step5. 物件を探す

Step6. 契約をする

Step7. 管理をする

 では次章から各Stepごとに上記3つのポイントを交えながら解説していきます。

 

Step1》不動産投資について知ろう

はじめに不動産投資について理解を深めておきましょう。

ここでは、

  • 不動産投資の仕組み

  • 不動産投資の初期費用

  • 不動産投資のメリットとリスク

  • 不動産投資に向いている人

不動産投資の基礎的な知識についてお伝えしていきます。

不動産投資というものがそもそも自分に合っているのか、するべきなのかをまずは判断してみてください。

不動産投資ってなに?利益が得られる仕組みとは?

不動産投資とは利益を得る目的で不動産を所有することをいいます。

不動産投資で利益が得られる仕組みは2つです。

1. 物件を貸して家賃収入を得る

「インカムゲイン」と呼ばれるものです。

株の配当や預金の利息など、資産を「保有」することで得られる継続的な利益のことです
不動産投資においては「保有している物件を貸すことで家賃収入を得ること」を指します。

 

2. 物件を安く買って高く売る

「キャピタルゲイン」と呼ばれるものです。

資産価値の上昇によって、得られる利益のことです。
株や不動産などを買った値段より高く売却して得られた「売却益」のことです。

不動産投資は「家賃収入を得ること」が基本
初心者の人は「不動産投資で堅実に家賃収入(インカムゲイン)を得ること」をまず目指しましょう。
売買による利益(キャピタルゲイン)を狙った不動産投資は経験豊富なプロであっても失敗することが多々あるため、初心者にはおすすめできません。
不動産投資は「家賃収入を得ること」が基本です。

 

不動産投資の最大のメリットは安定した家賃収入

不動産投資は「家賃収入」という毎月決まった収入を得られることが大きな魅力です。

「家賃収入」は景気による影響をほとんど受けることないので、長期で安定した収入が見込めます。

これは日本の賃貸住宅における家賃は価格の変動がほとんどないといわれているからです。
価格の変動がほとんどない理由はさまざまに考えられますが、以下2つの理由が大きいとされています。

  • 入居者の居住期間が2年以上と長い(賃貸借契約は2年契約が多い)
    (参照:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 – 2017年度下期データ)

  • そもそも家賃交渉をする入居者が少ない

実際に日経平均株価と比較したデータを見てみると、その変動の少なさがわかります。

 
出典元:総務省統計局「消費者物価指数(CPI)」 ※2015年を「100」とした場合

「1991年のバブル崩壊」「2008年のリーマンショック」時は、株価が大きく下落したにもかかわらず、家賃価格の変動はほとんどありませんでした。

不動産投資は11秒単位で相場が変動する株やFXとは違い、毎月決まった家賃収入が得られるので、資金計画も立てやすく長期的な資産形成が可能になります。

また、値動きやレートも細かくチェックする必要もないので、本業が忙しいサラリーマンにとっても相性が良い投資といえます。

そのほかにも不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

  • 価値がゼロになることはない(資産として残る)

  • 所得税や相続税が節税できる

  • 生命保険の代わりになる

 不動産投資は長期的な資産形成の手段として人気の高い投資とされているのです。

不動産投資のメリットについて詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

【初心者必見】不動産投資5つのメリットと6つのデメリット徹底解説

不動産投資はリスクもたくさんある

良いことばかり書きましたが、不動産投資はもちろんリスクがあります。

  • 空室や滞納などで家賃が入ってこなくなるリスク

  • 価値の低下によって家賃が下落するリスク

  • 建物や設備の老朽化などで高額のメンテナンス費用がかかるリスク

  • すぐに売れない(現金化できない)リスク

  • 金利の上昇によってローン返済が困難になるリスク(ローンで購入した場合)

  • 災害で物件が損壊してしまうリスク

このように不動産投資ならではのリスクがたくさんあります。

これだけをみれば、「不動産投資なんて怖くてできない」と思われたかもしれませんが、起こり得るリスクに対して対策がしやすいのも不動産投資の特徴です。

家賃の滞納リスクや修繕リスク、災害リスクなどは保険や保証制度を利用することでその多くを軽減することができます。

保険や保証があるのは株やFXにはない不動産投資の特徴ともいえます。

空室リスクや価値の下落リスク、流動性リスクについては必ず向き合わなければならないリスクですが、後述する物件選びのポイントをおさえれば、リスクを軽減することは可能です。

 

不動産投資をはじめるのに必要な資金はいくら?

基本的に不動産投資を始めるには初期費用が必要です。

これは投資用の物件を購入する際にさまざまな諸経費が必要となるからです。

初期費用をまったくの0円でスタートすることも可能ですが、融資の情勢によって大きく左右されますので、基本的には初期費用が必要になると思ってください。

 具体的には以下のような費用が初期費用として必要になります。

不動産投資に必要な初期費用

・仲介手数料 ※仲介時のみ
・ローン事務手数料
・登記費用(登録免許税・司法書士への報酬)
・固定資産税などの清算金
・火災保険料
・印紙代
・不動産取得税 ※購入後6ヵ月程度で納税通知が来ます

目安としては物件価格の7%~8%程度の初期費用が最低でも必要になります。

1,000万円の物件であれば、70万円~80万円。
5,000万円の物件であれば、350万円~400万円が初期費用の目安です

初期費用については以下の記事で具体的な金額や費用を抑えるポイントなど詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

不動産投資の初期費用はいくら?1/2に抑えるポイントを解説!!

また融資を申し込む金融機関によっては、購入時の諸経費とは別で頭金を要求される場合もあります。
不動産投資の頭金に関しては以下の記事で詳しく解説しています。

不動産投資の頭金っていくら必要?損をしない頭金の考え方を徹底解説

不動産投資に向いている人ってどんな人?

不動産投資は短期間で大きなリターンを期待している人には向いていません。

株やFXなどで短期間の売買を繰り返して大きなリターンを得るというものではなく、毎月の家賃収入や節税効果によって、中長期的に確実な資産形成へと繋げていくのが不動産投資です。

不動産投資は例えば以下のような人が向いているといえるでしょう。

しっかりと計画を立てられる人

毎月の家賃収入はすべてオーナーのものになるというわけではありません。

ローンの返済、物件のメンテナンス費用などは得られた家賃から支払うことになりますので、計画的にお金を管理していかなければいけません。

お金にルーズな人よりも、しっかりとお金の計画を立てられる人が不動産投資に向いているでしょう。

常に自分から学ぶ姿勢がある人

冒頭でもお話ししたように不動産投資は学ばないといけないことがたくさんあります。

セミナーや交流会に参加するなど積極的に情報収集をしたり、空室をできる限り抑えるような創意工夫を凝らしたりなど、成功している人は不動産投資について常に学ぶ姿勢があります。

自分から学ぶ姿勢がなく、業者の言いなりになってしまう人は失敗しやすいので向いていません。

人とのかかわりが苦ではない人

不動産投資は融資を受ける「金融機関」、物件の管理を任せる「管理会社」、場合によっては「仲介業者」「リフォーム会社」「入居者」「税理士」など、いろいろな人とかかわりを持つ必要が出てきます。

人とのかかわりが苦ではない人は不動産オーナーとして向いているといわれています。

不動産投資は経営者としての器が求められる

不動産投資は「事業」「経営」といったビジネスの要素が強いです。

近年は、ワンルームマンション投資などサラリーマンや比較的年収の少ない方でも手軽に不動産投資ができる時代です。
以前と比べると何も知らない個人の投資家が増え、失敗する人もかなり増えています。

失敗している人は、管理会社に管理を任せっきりという人や、将来のシミュレーションが適当で、後先を考えずお金をかけ過ぎてる人が非常に多いです。

事業の「経営者」として真剣に取り組める人こそが不動産投資に向いているといえるでしょう。

Step2》投資の目的と目標の金額を決めよう

不動産投資がどういうものか、全体像はイメージできたでしょうか。
ではここから、初心者が不動産投資を始めるための実践的な手順をみていきましょう。

「じゃあさっそく物件の選び方を・・・」といいたいところですが、その前に不動産投資をする目的と目標を決めておきましょう。

投資全般にいえることですが、投資を始める際は「お金を増やしたい」というただ漠然としたものではなく、投資をする目的目標とする金額を明確にしてから始めることをおすすめします。

あらかじめ自分の中で目標を決めておけば、運用中に自分が目標に対してどの位置にいるのかを常に振り返ることができます。

「甘い言葉にのせられて不必要な投資にお金を使ってしまった」
「一時的な儲けについ調子にのって必要以上に浪費してしまった。」

投資ではこのように自分の欲が失敗を招いてしまうことがよくあります。

このような失敗を防ぐためにも投資の目的・目標をあらかじめ決めておくことで投資計画をブレずに正しく修正しやすくなるのです。

最初のうちはあまり難しく考える必要はありませんので、ぜひ投資を始める前に取り組んでみてください。

投資をする目的を決める

投資する目的はもちろんお金を増やすことですが、

  • 給料以外で収入がほしい
  • 子供の教育費を用意しておきたい
  • マイホームの頭金にしたい
  • 老後の資金を準備しておきたい
  • セミリタイアしたい… など

何のためにお金を増やすのかは人それぞれです。
投資の目的が決まることで、目標とする金額も自ずと見えてきます。

目標の金額を計算する

目的を決めたら、その目的を達成するために必要な目標金額を決めましょう。
最終的な目標金額を設定しておくことで投資の方向性を決めることができます。

例えば、

「ちょっとしたお小遣いにしたいから、月に2万円くらいほしい」

「老後の資金は退職金だけじゃ足りないかも、あと1,000万円くらい貯めたい」

など、最初はそこまで綿密な計算をしなくても大丈夫です。

ここで重要なのは、最終的に目標金額を決めておくことで投資の方向性を明確にすることです。

目標金額が高ければ資金も多く必要になりますし、逆に目標金額が低ければ、長期的にリスクの低い運用が検討できます。

しっかりとした投資計画を立てるためにも、目標金額を計算することは重要です。

運用する期間を決める

もう一つ大事なことがあります。

それは目標をいつまでに達成するかです。

「いつまで」に達成するのかを明確にすることで、必要な資金、必要な利回りなど投資計画がより具体的になります。

目標金額が低くても「短期間で」となれば、ハイリスク・ハイリターンの投資商品でなければ、達成できないかもしれません。

反対に目標金額が高くても「長期で」ゆっくりと着実に増やしたいとなれば、ローリスク・ローリターンの投資商品でも達成は十分可能になります。

このように自分の目標にあった最適なリスク・リターンが見えてくるのです。

Step3》投資する物件を選ぼう

さて投資の目標が決まれば、つぎは実際に投資する物件を選んでみましょう。

物件といってもマンション」「アパート」「ビル」「一戸建て」「駐車場」、「住居」「店舗」「事務所などたくさんの種類と用途があります。

初心者の人はどれを選べば良いのか迷ってしまうと思います。

そこでまず前提として初心者は3つのポイントをおさえてください。

不動産投資の初心者が物件選びで失敗しないための3つのポイント

【ポイント1】事業系ではなく住居系の物件を選ぶ

物件は「店舗」「事務所」「倉庫」などの【事業系】と、人が住むための【住居系】の2つの用途に大きく分類されますが、初心者のうちは【住居系】の物件を選ぶようにしてください。

事業用途としての物件は高いリターンこそ期待できますが、業績悪化によって退去や滞納が起こってしまうなど、景気に影響を受けやすいという側面があります。

対して「住居」は人間にとって欠かせない「衣食住」のひとつであり、景気に関わらず常に需要があります。

そのため、住居系の物件は事業用途の物件と比べて安定した家賃収入が見込めます。

【ポイント2】地方より都心部の物件を選ぶ

地方の物件は初心者のうちはよほどの理由がない限り避けましょう。

理由は単純に、地方より都市のほうが人口も多く、賃貸需要が高いからです。
昨今において「地方の過疎化」「都市への一極集中」はますます加速しています。
人口減少の一方をたどる地方の物件は今後空室率も高くなっていくでしょう。

また、地方の物件は売却しにくいという大きなデメリットがあります。

金利などの融資条件が悪く、都市の物件と比べて買い手が圧倒的に少ないため、売却したくてもできないリスク(流動性リスク)が高い傾向にあります。

初心者であれば地方より都市、中でも需要が最も高い都心部の物件から始めることをオススメします。

【ポイント3】不動産投資におけるNG物件は避ける

物件選びに失敗しないためには不動産投資におけるNG物件を理解しておくのがポイントです。

以下のような物件はできるかぎり避けましょう。

1. 新耐震基準前に建てられた物件

築年数が1981年(昭和56年)以前に建てられた物件はできるかぎり避けましょう。

1981年を境に建物の地震に対する強度が大きく変わっているからです。

日本ではこれまでの数々の地震の影響から1981年に物件の耐震基準が大きく改正されました。
これを「新耐震基準」といいます。(※それ以前のものを「旧耐震基準」といいます。)

新耐震基準では「震度6強~震度7の地震でも倒壊・崩壊しないこと」と新たに定められています。

地震大国といわれる日本においては「地震リスク」への備えは欠かせませんので、地震に強い物件を選びましょう。

また旧耐震基準の物件は売却しづらいという大きなデメリットがあります。

今では物件を選ぶ基準のひとつとして「新耐震基準の物件」という流れがありますので、物件は1981年以降に建てられた新耐震基準の建物を選ぶのが無難です。

2. 特定の入居者に依存した物件

近隣の大学に通う大学生や工場の従業員など特定の入居者に依存しすぎている物件は避けましょう。

閉鎖や移転で一気に空室リスクが高まる可能性があります。

アパートなどに多いのですが、あるひとつの工場に勤める従業員をあてに建てられたアパートが工場の移転によって瞬く間に空室となって失敗した例も多くあります。

特定のひとつの入居ニーズに頼りすぎている物件は空室の長期化に苦しむことになります。

3.事故物件

事故物件とは「事故や事件などで人が亡くなった経歴がある物件」のことです。

一般的に事故物件は相場価格よりも2~3割程度安くなるといわれています。

安く買える分、非常に高い利回りが期待できますが、そもそも入居者がつかないリスクが高いので初心者にはおすすめできません。

以下で全国の事故物件を調べることができます。

大島てる:事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp

 

では以上をふまえて、代表的な3つの物件タイプをご紹介します。

不動産投資における代表的な3つの物件タイプ

不動産投資における代表的な物件は区分」「一棟」「戸建の3種類です。

各それぞれ特徴を以下に表にまとめてみました。

区分一棟戸建
難易度
初期費用
収益性
メンテナンス費用
空室リスク

 

はじめての不動産投資なら区分ワンルームマンション投資

マンションを部屋1室単位で所有する「区分マンション投資」です。

特に「単身者向けのワンルームタイプ」は価格が安い」「融資が受けやすい」「手間が少ないといった特徴から、不動産投資をはじめる人が最初に購入する物件として最も多く選ばれている物件タイプです。

気軽に始められる反面、部屋1室のみの保有なので、収益性は高くありません。

「不動産投資で資産を次々と築いて資産家に」というよりは「私設年金」「生命保険」など長期的な運用としての利用が多いです。

区分マンション投資は管理の手間が少なく、駅近の好立地な物件も多いため、不動産投資をはじめる初心者に最も適した物件タイプといえます。

 

早期リタイヤを目指すなら一棟投資

マンションやアパートを一棟まるごと所有する「一棟投資」は部屋も複数戸あるため、収益性が高く短期間で資産拡大できるのが大きな魅力です。

家賃収入のみで生活をしている「勝ち組大家」といわれる人たちのほとんどは一棟物件を複数棟所有していますので、一棟投資はまさに不動産投資家の憧れともいえるでしょう。

一棟物件は融資で購入する場合であっても、物件価格の1割ほどの自己資金は最低限必要になります。
※1億円の物件であれば、1,000万円ほど必要。

買える人は限られてきますが、買えるのであればぜひチャレンジしてみてください。

ただし投資金額が高い分、損をしたときのリスクも高いので、不動産投資を十分に理解してからはじめることをおすすめします。

 

DIY好きなら築古の戸建投資

築年数が30年を超えるような古い戸建物件を格安で購入し、改装して貸し出す「戸建投資」は近年の流行りでもあります。

ペット可や楽器演奏可など集合住宅ではできない特定ニーズにも対応できるのが戸建物件の強みです。
うまくハマれば、格安で購入している分、高い利回りが期待できます。

ただしこの方法は、ほぼ100%改装が必要となり、それなりの資金と時間がかかります。

リフォームやDIYが好きという人でない限り、取り組むのは難しいでしょう。

不動産投資で一番重要なのは「立地」

初心者が不動産投資をはじめる上で重視するべきは「取り返しのつかない失敗をしないこと」です。

そのために一番重要となるのが「立地」です。

不動産投資のリスクは対策方法さえ知っていれば、軽減できるものがほとんどですが、「立地」の失敗だけは取り返しがつかないからです。

エリア、物件の種類それぞれに需要のある立地の物件を選ぶことが最も重要です。

物件選びや立地や需要に関しては以下の記事もあわせて参考にしてみてください。

【成功者が伝授!】素人でも絶対に安定した利益を出す家賃収入のやり方

マンション投資のよくある失敗事例5つと買ってはいけない物件の特徴

アパート経営の失敗事例集|失敗しないために絶対知っておくべきこと

物件選びのポイントまとめ

  • 事業系ではなく住居系を選ぶ
  • 地方ではなく都心部の物件選ぶ
  • 「新耐震基準前の物件」「特定の入居に依存している物件」「事故物件」は避ける
  • 気軽にはじめたいという初心者は区分ワンルームマンションがおすすめ
  • 物件タイプごとに需要のある立地の物件を選ぶことが最も重要

 

Step4》融資してくれる金融機関を探そう

物件の購入にはまとまった資金が必要になりますので、ほとんどの人はローンを利用して購入することになります。

物件タイプが決まったら、次は購入資金を融資してくれる金融機関を探すステップです。

不動産投資ローンについては以下の記事で詳しく解説しています。
良い条件で融資をうけるためにも、不動産投資ローンについては必ず理解を深めておいてください。

不動産投資ローンで有利に融資を受けるために知っておくべき全知識

物件と融資先どっちを見つけるのが先?

よく「物件と融資先どっちを見つけるのが先なの?」というご質問をいただきます。

基本的には融資先を見つけるのが先決だと思ってください。

なぜなら、ほしいと思った物件を見つけても、融資が出なければ購入することができないからです。

自分がどのくらいの物件が買えるのかをある程度把握しておかないと、物件探しもただの徒労に終わってしまう可能性があります。

ただし、金融機関は融資を希望する物件の情報がなければ、融資の判断のしようがありません。
ですので、融資相談にいく際には希望する物件に近い条件の物件の資料をもっていく必要があります。

自分が買いたい物件の目星をつけておくという意味では物件探しが先決ともいえるかもしれません。

自分の融資枠をある程度把握しておこう

物件探しを無駄にしないためにも、自分がどのくらい融資が受けられるのかある程度把握しておきましょう。

金融機関はお金を貸してくれるといっても、いくらでも貸してくれるわけではありません。

金融機関は年収に対してどのくらい融資をするかをあらかじめ決めています。

年収に対する融資枠の参考表(※2019年自社調べ)

年収倍率融資枠(年収×倍率)
500万円未満6倍3,000万円未満
500万円以上~800万円未満8倍4,000万円以上~6,400万円未満
800万円以上~1000万円未満10倍8,000万円以上~1億円未満
1000万円以上12倍~15倍1億2,000万円以上

「融資枠」は「年収」と「倍率」を掛け合わせた額でおよそ決められます。

年収500万円未満の人が1億円の一棟マンションを購入したいと思っても、上記の表をみれば現実的ではないことがわかると思います。

もちろん最終的な融資額は年収だけではなく資産状況など総合的に見て決められますので、一つの目安としてください。

融資先は業者から紹介を受けるのが手っ取り早い

融資先は不動産業者から紹介を受けるのが一番手っ取り早いです。

不動産業者の多くは金融機関と提携したローン商品を扱っています。
そのため自分の融資枠もすぐに知ることができますし、ローンの審査や手続きもスムーズに進みます。

初心者がいちから自力で融資先の金融機関を探すのは思っている以上に労力がかかります。

融資先にあてがないという人であれば、不動産業者から紹介を受けるのがオススメです。

ローン返済額の割合は家賃収入の40%~50%が目安

ローンは少ない自己資金で物件を購入することができるというメリットがある反面、借りすぎてしまうと返済が困難になるリスクが非常に高くなります。

そういった事態を極力避けるためにも、家賃収入に対するローン返済額の割合は40%~50%以内を目安に運営をしましょう。

家賃が月10万円であればローンの返済は月4万円~5万円におさえるイメージです。

家賃収入に対するローン返済額を低くすることで、手元に現金をより多く残すことができます。

不動産は運営していると、

  • エアコンや給湯器などの設備の交換
  • 退去後の原状回復、入居者募集の広告費
  • 金利の上昇によるローン返済額の増加

など予期していない出費が必ずどこかで発生します。

そのため家賃収入に対してローン返済額が大きすぎると、現金の持ち出しが増えて途端に資金繰りが悪化し、最悪の場合はローンが返せず物件を手放すことになってしまいます。

これらの出費に備えるためにも、得られた家賃収入はできるだけ多く手元に残しておくことが望ましいのです。

ただし、現実的には購入当初から返済割合が40%を下回るような物件はないと考えてください。

40%~50%以内という数値はよほど良い物件か頭金を多く入れるかしない限り実現するのは難しいです。

ひとつの物件ごとで判断するのではなく、全体の投資規模で判断してください。

得られた収入でローンを繰り上げ返済していくなど、返済比率を徐々に下げながら運営していくということが大切です。

 

《Step5》物件を実際に探してみよう

では、実際に物件を探してみましょう。

物件を探す方法としては主に2つです。

  • ポータルサイトで探す

  • 業者に紹介してもらう

【方法1】ポータルサイトで探す

最も手軽なのはポータルサイトで探す方法です。
ネットへつながる環境さえあれば、いつでも希望する条件の物件を探すことができます。
代表的なポータルサイトは以下になります。

楽待(らくまち)

収益物件の取り扱いNO.1国内最大の不動産投資情報サイト。
投資家と不動産業者をマッチングさせる機能が特徴的です。
不動産投資家であれば、一度は必ず目にするサイトです。

https://www.rakumachi.jp

健美家(けんびや)

楽待に次ぐ国内大手の不動産投資情報サイト。
こちらも不動産投資家の間では有名なサイトです。
著名な投資家のコラムや個人投資家のブログも豊富で内容も参考になるものばかりです。

https://www.kenbiya.com

LIFULL HOME’S

市場のトレンドやニーズを簡単に知ることができる機能が特徴的です。
エリアごとの空室率や家賃相場など、賃貸経営に欠かせないデータを無料で提供してくれています。

https://toushi.homes.co.jp

不動産投資☆連合隊

「地名 + 連合隊」と名がつくサイトが複数あり、ユニークな物件も多数掲載されています。
一部のエリアにおいては楽待・健美家以上の強さを誇ります。

https://www.rals.co.jp/invest

不動産ジャパン

業者向けの物件情報サイト「REINS(レインズ)」と情報が連動しているサイトです。
他のサイトにはない物件が多くありますので、お宝物件を見つけるチャンスも高いです。
しかし検索の使い勝手がとにかく悪いのが欠点です。

http://www.fudousan.or.jp

at home(アットホーム)

賃貸でも有名なat home(アットホーム)が運営する「at home投資」という投資物件専門の検索サイトです。
こちらも独自の物件情報が多く掲載されていますので、チェックする価値ありです。

https://toushi-athome.jp

【方法2】業者から紹介してもらう

2つ目は不動産業者から物件を紹介してもらう方法です。

不動産業者はネットに掲載されていない非公開の物件情報をたくさん持っていますので、ぜひ問い合わせしてみましょう。

ただし、業者を利用する場合ひとつ注意しておいてほしいことがあります。

それは【「良い物件を紹介してください」とだけいう人には良い物件は回ってこない】ということです。

不動産業者はそもそも「あなたが物件を買える人なのかどうか」をまずみています。

不動産業者の立場からすれば、買えるかどうかもわからない人より、現金もしくは融資で買えるとわかっている人に物件を紹介したほうが手間が少ないと思うのは当然のことです。

優良な物件情報を得るためにも「自分はどれくらいの物件が買えるか」はある程度把握しておき、業者に伝えておきましょう。

「希望する条件の物件情報くれたら買います」など、お互いにメリットがあるwin-winの精神でやり取りすることを心がけましょう。

買える人にこそ優良な物件情報は集まってくるのです。

良い物件を見つけるコツはサイトで探しつつ、業者とも関係を築いておくこと

良い物件というのは一般の市場になかなか出回ることはありません。

特に「楽待」や「健美家」などの大手ポータルサイトはチェックしている人の数も非常に多く、良い物件が掲載されれば、すぐに一覧から消えてしまいます。

良い物件を見つけるためには【方法1】【方法2】を並行して行うのが最も効率的です。

プロである不動産業者は情報が早く、ポータルサイトにはまだ掲載されていない非公開の物件情報を数多く持っています。

ポータルサイトで物件をチェックしつつ、業者からも情報がもらえるような関係づくりをしておくことで良い物件に出会う確率も高くなります。

「表面利回り」だけで物件を判断しないこと

不動産投資において重要な判断基準が「利回り」です。

利回り」とは「投資額に対してどのくらい利益があるのか」を計る指標です。

「利回り」は以下のようにして計算されます。

利回り(%) = 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

利回りを計算することで、その物件の収益性を簡単に知ることができます。

例えば、以下2つの物件があったとします。

 

どちらが収益性が良いのかパっとみた感じわかりません。

しかしこの物件の利回りをそれぞれ計算してあげると、

 

物件Aのほうが収益性が高いことがわかります。

これを表面利回りまたはグロス利回りといいます。

表面利回りは単純に高いほど物件の収益性も高いといえるのですが、実はこれには「落とし穴」があります。

不動産投資は実際には家賃収入だけでなく、管理費や修繕費など運営コストが必ずかかるという点に気をつけなければいけません。

では先ほどの物件の例で運営にかかった「経費」を見てみましょう。

 

これらの経費を家賃収入から差し引いて利回りを計算してみます。

 

かかった経費を差し引くと物件Bの方が利回りが高くなりました。

このように家賃収入から実際にかかった経費を差し引いた利回りを実質利回りまたはネット利回りといいます。

ポータルサイトなどの多くの物件情報は「表面利回り」が記載されています。

しかし実際には運営にかかる経費を考慮した「実質利回り」を計算してあげなければ、物件の本当の収益性は見えてきません。

物件選びの際は「表面利回り」だけで物件の購入を判断してはいけません。

「表面利回り●%以上の物件」などのようにあくまでも物件の絞り込みスピードを上げるための目安ととらえてください。

 

Step6》物件が決まったら、いざ契約!

購入する物件が決まれば、いよいよ契約です。

契約の流れはざっくりと以下のようになります。

契約の手順や必要書類などは基本的に業者側で段取りしてくれますので、特段覚える必要はありません。

ただし、契約書の次の項目は最低限チェックしておいてください。

売買金額と支払時期

売買金額と支払時期に間違いがないか、よく確認しましょう。

一般的には手付金を契約日に支払い、残りの代金を引き渡し日に支払います。

契約解除に関する取り決め

万が一契約解除となった場合の違約金など契約解除に関する項目はよく確認しておきましょう。

特にチェックしたいのが以下の3点です。

1.違約金の額

契約が履行されなかった場合に違約金をいくらとするのか確認しましょう。

売主が業者、買主が個人であれば、違約金の金額は売買代金の20%が上限となります。

2.手付金による解除

手付金の「金額」と「解除の期日」を確認しましょう。

また手付金については特に定めがない場合は、原則「解約手付」となります。

【解約手付】

買主 ⇒ 支払った手付金を放棄することで契約解除できる

売主 ⇒ 受け取った手付金を倍にして返すことで契約解除できる

手付金による解除がしっかりと設定されているかもしっかりチェックしてください。

3.ローン特約

ほとんどの人はローンを組んで物件を購入することになります。

しかしローン審査が通らず購入代金が支払えないとなった場合、それは「契約違反」となり、違約金が発生してしまいます。

このような事態を避けるためにも、契約書の特約条項に「ローン特約」があるかどうかしっかりと確認してください。

ローン特約があれば、万が一審査に落ちて購入代金が支払えないとなった場合にでも、契約を無条件で解除することができるので、契約違反による違約金を支払う心配がなくなります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任」は物件に隠れた瑕疵(かし)があった場合、売主が買主に負う責任のことです。

※「瑕疵(かし)」とは欠陥のことで、「隠れた瑕疵」とは買主が知りえなかった目に見えない欠陥のことをいいます。

瑕疵担保責任の範囲は明確にしておかないとトラブルの元になりますので、しっかりと確認してください。

原則、不動産業者が売主の場合は物件の引き渡し後、最低2年間の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
※新築であれば期間は10年になります。

Step7》物件を管理しよう

不動産投資は物件を購入して終わりではありません。

むしろ物件の購入後の管理・運営こそが不動産投資の本番といえるでしょう。

どれほど良い物件を購入したとしても、物件の管理が悪ければ、入居が付かずせっかくの家賃収入も得ることができません。

物件をどのように管理していくかでその後の収支に大きな差が出てきます。

しかし物件の管理となれば、その内容は意外と大変なものです。

例えば、賃貸に係るものだけでも以下のようなものがあります。

主な賃貸管理業務
・入居者の募集
・入居審査・契約業務
・家賃の集金(滞納されている場合は督促業務)
・入居者対応(クレームや要望など)
・退去の立会い
・退去後の室内リフォーム手配

一棟物件ともなれば、建物のメンテナンスなどの建物管理業務がさらに加わります。

自分で管理することももちろん可能ですが、専業で行う人やどうしても自分で管理がしたいという人でないかぎり、基本的には物件を管理会社へ管理してもらうことになるでしょう。

つまり、管理会社も不動産投資の成功にかかせない存在なのです。

良い管理会社の選び方

物件の管理をしてくれる会社は数多くありますが、その能力は会社によってピンキリです。
初心者であれば、なおさらどの管理会社が良いか判断に困ることでしょう。

失敗しない管理会社の見極め方・選び方は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

入居率98%!担当者が語る不動産投資、失敗しない管理会社の選び方

 

管理を担当する人の見極めも大事

良い管理会社の見極めだけではなく、担当者が優秀であるかどうかの見極めも大事です。

たとえ良い管理会社だったとしても、実際にやりとりするのはその会社の「担当者」です。
管理をお願いする際は、必ず担当となる人に直接会って話をしてみましょう。

「周辺エリアに詳しくない」「いきなり家賃の値下げを提案してくる」担当者は良い担当者とはいえません。

良い担当者は「こうすればこの家賃で決めます!」と自信をもって応えてくれます。

まとめ

初心者でも不動産投資で失敗しないポイントと手順についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

この記事がこれから不動産投資をはじめる初心者の方に少しでもお役に立てたら幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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