現役不動産営業マンが教える【失敗しない20代からの不動産投資】

不動産投資(最終更新日:

20代でも不動産投資を始める事ができるのか?

20代で不動産投資を始めている人はいるのか?

と気になる方も多いと思います。

実際20代からでも始める事が出来、20代から不動産投資を始め成功されている大家さんもたくさんいらっしゃいます。

20代から始めるのは資金が少ないなどの理由で不利だと思われがちですが、時間をかけられる分、圧倒的に有利だと言えます。

この記事では、20代から不動産投資を始めるメリット・リスク、20代から不動産投資を始めた大家さんの事例紹介をしていきたいと思います。

この記事を読めばあなたも不動産投資で成功への道に近づける事でしょう。

1章  20代の不動産投資のリアル

まずは、20代で不動産投資を始めている人はいるのか?

実際に20代の不動産投資の現状を見ていきましょう。

1-1   20代の投資の現状

全世代で何らかの投資をしている人の割合は32%

現在、下記図のように投資信託や株式、国債などの運用性金融商品を保有している人の割合は全体で32%程です。

そのうち20代の方は少ないですが13%程います。

一般的には20代前半は社会に出たばかりの人も多く、貯金できるほどの給料をもらえていないと思います。

しかし20代でも堅実な人は毎月コツコツと貯金していたり、投資をされている方が少なからずいらっしゃいます。

※データ引用:「生活者市場予測システム(mif)2014」(三菱総合研究所)

1-2   20代の不動産投資の現状

では投資をしている人の内不動産投資を始めている人はどれくらいいるのでしょうか?

※当社調べ

弊社調べでは、20代の方が不動産投資を始めている割合は不動産投資人口全体の8程です。

数は少ないですが実際に20代でも不動産投資を始めている人はいます

1-3 融資を利用することで20代でも不動産投資を始められる

不動産投資を始めるには莫大な資金が必要だと思われがちですが、実は融資を利用すれば少ない自己資金で不動産投資を始める事ができるのです。

融資を受けるための審査基準は、その人の資産背景や各金融機関によって様々です。

一般的に融資を受けるためには勤続年数3年以上、年収400万円以上という条件がひとつの基準になってきます。

その基準を満たすことができれば、たとえ20代であっても金融機関から融資を受けることで不動産投資を始めることができます。

※年収倍率比較表

例えば、とある銀行の融資枠でいけば上記の表のように年収400万円の方は年収の8倍まで融資を組むことができます。

つまり400万円×8倍=3200万円までの借り入れが可能になります。

車のローンや住宅ローン、その他の借り入れがあれば別ですが、何も借入が無ければ3200万円までの物件を購入する事が可能となるのです。

2章 20代から不動産投資を始めるメリット

20代から不動産投資を始める最大のメリットは投資期間を長期で設定できる事です。

つまり時間を味方に付ける事ができるのです。

20代という早いうちから不動産投資を始めることによって時間を味方に付けることができ、有利に不動産投資を進めていけるのです。

投資期間を長期で設定できることで以下3つのメリットがあります。

1.毎月のローン返済額が少ない

2.複利効果を最大限に得られる

3.やり直しがきく

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.毎月のローン返済額が少ない

20代は30年を超える融資が組みやすく、毎月のローン返済額を少なくすることができます。

毎月のローン返済額が少なくなることで、より多くの家賃収入を手元に残すことができます。

融資には完済年齢というものが決まっており、大抵の金融機関が80歳などです。

仮に60歳から不動産投資を始めようとすると、最長でも20年の融資期間しか設定できません。

融資期間が短くなることで毎月のローン返済額が多くなり毎月の手残りが少なくなってしまいます。

20代という若いうちから不動産投資を始めることで最長の融資期間で融資を組むことができるので返済回数が多く、毎月の返済額を少なくすることも可能です。

2.複利効果を最大限に得られる

20代から始めれば投資期間が長期で設定できるので、複利パワーを最大限に得ることができます。

投資における「複利」とは投資で得られた利益をそのまま投資元本として再投資していく事です。

不動産投資における複利効果とは、得られた収益を投資元本として次々と物件を増やしていく事です。

物件で得られた利益は借入金の繰上げ返済に回したり、余剰金としてプールする事も可能ですが、それを次の物件の購入資金に回す事で複利効果を得ることができます。

仮に各年代で元手100万円で運用利回り8%で60歳まで複利運用した場合、下記の図のようになります。

 

このように複利効果は投資期間が長期である程、その効果は大きくなります。

つまり若ければ若いほど複利パワーを最大限に得ることができるのです。

3.やり直しがきく

早くから不動産投資を始める事によって投資期間を長期で設定できるので、多少失敗したとしても残りの投資期間が長いのでやり直し、再度投資を始める事が出来ます。

また、20代の方は一般的に独身の方が多いので、お子様の進学などお金のかかるイベントごとも少ないのでやり直しがきく一つの理由です。

50代の方などが失敗すれば残された投資期間が短く取り返しのつかない事になってしまいます。

3  20代で不動産投資を始めるリスク

20代から不動産投資を始める事には以下のようなリスクが存在します。

リスク分散が難しい

不動産投資におけるリスク分散というのは、物件を複数件所有して所有物件エリアも分散させる事です。

複数の物件を所有していれば、一つの物件で何らかの問題が起きて賃料が入らなくなってしまったとしても残りの物件からの利益で補う事ができます。

20代は他の年代に比べて年収が低い傾向にあるので物件を購入するための融資枠も限られてしまいます。物件を複数戸所有することができず、リスク分散が難しくなります。

ただ時間をかけて投資を進めていく事で融資実績や返済実績が出来、年収も上がっていけば2件、3件と規模を拡大していく事が出来ます。

リスク許容が低い

20代の方は30代40代と比べて手持ち資金が少ない傾向があるのでリスク許容度が低いです。

リスク許容度は、収益がマイナスになってしまった場合にどれくらいまでならマイナスになっても受け入れられる事ができるかどうかの度合いの事です。

不動産投資は設備の突発的な故障などの予測しづらい出費や、空室になった際の修繕費や募集費用などの出費が発生します。

不動産投資を始める前には十分な資金を準備して、何かあった時のリスクに備えなければいけません。

しかし20代は比較的資金も十分ではないので、最悪の場合生活費に手を出してしまうという状況に陥り、日々の生活に影響を及ぼしてしまうことになります。

以上のリスクをできるだけ回避するためには、まずは低リスクで安定した運営ができる物件を所有することをお勧めいたします。

4章    事例紹介

ここまでで20代でも不動産投資を始めることができ、むしろ早くから始める方が有利だということがお分かり頂けたと思います。

私は不動産投資コンサルタントとして20代で不動産投資を始め成功している人、失敗している人を何人も見てきました。

ここでは20代で不動産投資を始め成功した人、失敗した人の事例を紹介いたします。

20代から不動産投資を始めた方の成功事例

3年前にセミリタイヤし、現在は賃料収入が毎月150万円

【プロフィール】

運営開始時:会社員男性、年収430万円、独身、年齢27歳

現在:大家業、年間賃料収入1800万円、独身、年齢43歳

【始めたきっかけ】

学生の頃から少額ですが株をしており投資には意欲的でした。

できるだけリスクは取りたくないので、堅実な投資ばかりをしていました。

セミリタイヤしてみたいという気持ちも少しあり、株のリスクヘッジと考えて社会人になってすぐに不動産投資の勉強を始めました。

【進め方】

27歳の時にローンを組んで単身用の区分マンションを購入し、現在は区分マンション5戸、築浅1棟アパートを3棟の合計23部屋を所有しています。

すべて都心部で物件を購入しました。

3年前にセミリタイヤし、現在は賃料収入が毎月150万円。

ローン返済後の手残りは約90万円だそうです。

【感想】

早くから始めたことで、すでに残債がかなり減っており、あと数年で全ての返済が終わるので多少のリスクは怖くないです。

当初気を付けていたことは、当時は年収もそんなに高くなく、一気に物件数を増やしていく事が出来ないと担当アドバイザーの方に言われたので、できるだけリスクの少ない物件を購入したことです。

運営開始時に少し夢を見ていたセミリタイヤをすることができ悠々自適な生活を送ることが出え来ているので20代の頃から不動産投資を始めていて良かったです。

【成功したポイント】

この方が成功した最大のポイントは、「27歳という若い年齢で不動産投資を初めたこと」と、「できるだけリスクを取りたくないという考えから堅実な物件ばかりを購入していたこと」です。

高利回りだけに惑わされず堅実な物件ばかりを購入していたのでセミリタイヤしたとしても空室や修繕のリスクがかなり低く、早くから始めていた事でローン返済がかなり進んでいるので

定年退職後には年金+αの賃料収入で月々25万円

【プロフィール】

運営開始時:会社員女性、年収380万円、独身、年齢28歳

現在:会社員女性、年収520万円、年間賃料収入300万円、既婚、お子様2人、年齢45歳

【始めたきっかけ】

28歳の時に同僚が不動産投資をしていると聞いたのがきっかけで不動産投資に興味を持ち始めました。

ちょうど結婚を決めた頃で、子供が産まれてからの家庭の事、老後の事などを考えだしました。

結婚を決めたというタイミング、いわば人生の節目のタイミングで不動産投資に興味を持ち始めました。

その同僚に詳しい話を聞いている内に年金の不安なども出てきて、一度プロの話も聞いてみたいと思いセミナーに参加しました。

当時は生命保険にも加入していなかったので、融資を組んで購入すれば団体信用生命保険が付いてくるのもかなりの魅力でした。

【進め方】

自己資金はあまり使いたくなかったのでフルローンで大阪市中央区の区分マンションを購入しました。

現在は区分マンションを4戸所有しています。

【感想】

セミリタイヤなどは考えておらず、定年退職まで働き続け定年退職後には年金+αの賃料収入で25万円ぐらいがあるので老後も安心です。

また、結婚を決めたタイミングで不動産投資を始めていたので現在は残債が減っており、売却すれば売却益も出る上、子供の学費にも当てられます。

20代の時に不動産投資を始めていなければ、ここまで残債が減ることは無く子供の学費に充てるという選択はできなかったと思います。

また、20代の独身の時に始めたので出産や産休・育休などと被る事無く始める事が出来たのも良かったと思います。

【成功したポイント】

この方が成功したポイントは、「年金不安や子供の事を考え、無理のない範囲で堅実な物件を所有していること」と「28歳という早い時期から始めたこと」、「子供が産まれる前に始めたこと」が成功したポイントです。

堅実な物件を所有しているので想定外の出費がほとんどなく、早くから始めていたので残債がかなり減っています。

妊娠してからやお子様が産まれた後であれば産休・育休などで給料が下がってしまったり、リスク許容度が低くなってしまっているタイミングなので始める事はできなかったでしょう。

失敗事例

運営開始後すぐに莫大な修繕費用が発生

【プロフィール】

運営開始時:会社員男性、年収510万円、独身、年齢25歳

現在:会社員男性、年間賃料収入1200万円、独身、年齢28歳

【始めたきっかけ】

学生の頃から大家業に憧れを持っていて、セミリタイヤし、時間的にも金銭的にも余裕がある人生を送りたかったからです。

【進め方】

25歳の時にキャッシュフローだけを目的に地方の高利回り築古中古1棟を購入しました。

どんどんと買い増しを進め、現在は高利回りの築古中古1棟を合計5棟、地方の中古戸建てを3戸所有しています。

すべての物件をフルローンで購入しました。

運営開始当初は順調に進んでいた為、運営開始後2年で会社を辞め、大家業として生活をしています。

【感想】

運営開始当初は順調に進んでいたが、不動産投資開始後2年目で中古1棟の物件で雨漏りが発生し修理代が150万円かかりました。

また、他の1棟物件でも設備が故障し予期せぬ修繕費がかかってしまいました。

3年目で戸建ての入居者が退去し、現在半年間空室が続いています。

賃料を3,000円程ダウンして募集するがなかなか入居者が付かない状況とのことです。

まだほとんどキャッシュフローが貯まっていないので自分の貯金から支払うことになり、家計を圧迫しています。

賃料収入自体は多いですが、すべての物件をフルローンで購入しているので賃料収入の大半がローン返済に回っています。

運営開始3年間で予期せぬ出費が合計で800万円以上かかってしまい、日々の生活を潤わせるために始めた不動産投資が逆に家計を圧迫する結果になってしまいました。

何棟か売却してこれ以上の出費は避けたいと思っているが買い手が見つからず、また物件のエリアが地方の為、購入した時の半額ぐらいの価格でしか売却できないとの事です。

もしその金額で売却できたとしてもその金額以上に残債が残っている為、債務超過で売却損に陥ってしまうとの事です。

【失敗した原因】

この方のケースは、早く始めたのは良かったのですが、セミリタイヤへの憧れが強く、高利回りだけを目線にしてリスクの高い物件ばかりを所有していったのが失敗した点だと言えます。

運営開始当初は利回りは低くても安定した物件を所有し、自分のリスク許容度を上げてから高利回り物件を購入すればこのような事態には陥ることはなかったでしょう。

また、もっと不動産投資の経験を積んでから会社を辞めていれば傷口はもっと浅かったと思います。

不動産投資を始めるのが遅く修繕リスクで老後の為の貯蓄を食い潰す

【プロフィール】

運営開始時:会社員男性、当時の年収780万円、既婚、年齢58歳

現在:大家業、年間賃料収入750万円、既婚、年齢62歳

【始めたきっかけ】

58歳の時にセカンドライフの準備として不動産投資に興味を持ち始めセミナーに参加しました。

【進め方】

築古中古1棟をフルローンで購入。

その後買い増しを進め築古中古1棟を合計で3棟購入。

当初の予定はキャッシュフローや預貯金、退職金などで繰上げ返済をかけていき、早急に完済させる予定でした。

【感想】

運営開始後すぐに修繕リスクが発生したり、退去が発生してしまい次の入居者が付かない状態が続いている。

また、防水工事に400万円掛かってしまいました。

不動産投資を開始するのが遅く、融資期間が短かったので毎月の返済額が多い上に今回の修繕が重なってしまったので繰り上げ返済どころではなくなってしまいました。

セカンドライフの準備として始めた不動産投資だが、老後資金の為にと貯めていた貯金を使い果たし、現在は年金暮らしですがまだ3分の2以上の残債が残っています。

これ以上退去や修繕が発生してしまえば年金で支払わなければなりません。

自分自身もう定年退職していてリスク許容度が低いので悠々自適な老後生活のはずが、かなりの節約を強いられています。

もっと早くから始めていれば良かったです。

【失敗した原因】

この方のケースは不動産投資を始めるのが遅く、そもそも毎月の返済額が多い上、リスクの高い物件ばかりを所有してしまったので運営開始当初の計画が狂ってしまったということが失敗した最大の理由だと言えます。

この年齢から始めてしまったことでもう取り返しのつかない年齢になってしまっています。

もっと若いうちから不動産投資を始めていれば多少のリスクは怖くなく、やり直しもきいたと思います。

5章   20代で不動産投資を始める4つの注意点

現代の20代は一般的にインターネットを使って物件取得のための情報を収集する事が多く、担当アドバイザーとのコミュニケーションが充分でないまま契約に至ってしまうケースが散見されます。

不動産投資を始める際には以下4つの点に注意してください。

本やインターネットだけで情報収集しすぎない

様々なタイトルの本や、インターネットには膨大な量の情報があります。

本やインターネットだけで情報収集しすぎるのではなく不動産投資の大枠の知識を身につければセミナーに参加したり担当アドバイザーと実際にお話することをお勧めします。

本やインターネットには特殊なケースの情報もたくさんあるので鵜呑みにし過ぎれば失敗に繋がりかねません。

ですので大枠だけの知識を身につければ、実際に担当アドバイザーとお話することをお勧め致します。

担当アドバイザーと十分にコミュニケーションを取る

担当アドバイザーと実際にお話をする時には十分にコミュニケーションを取るようにしましょう。

不動産投資で成功するためには自分の重視している点や、目的などをしっかりと担当アドバイザーと話し、一緒にその目的に向けて向かっていく必要があるからです。

コミュニケーションが不充分であれば目的をしっかりと理解してもらえないまま進んでいくことになってしまいます。

無理のない範囲で不動産投資を展開する

不動産投資で失敗しないためには、自分の属性やリスク許容度などをしっかり把握した上で不動産投資を展開していく事が重要です。

運営が順調に進んでいる時は良いですが、運営開始後なんらかのリスクが発生したとしてもすぐに対応できる様に自分のリスク許容度の範囲内で展開していきましょう。

目的をしっかりと決め、まずは安定した物件から始める

不動産投資を開始するにあたり大切な事は自分が不動産投資を通して何をしたいのか、どうなりたいのか等の目的を設定する事です。

不動産投資で成功している人に共通して言える事は皆様目的がはっきりとしています。

目的がしっかりしているからこそ、長期戦になってしまう不動産投資において道に迷う事なく進んでいく事が出来るのです。

目的が何も無いまま高利回り物件を購入するのではなく、まずは利回りが低くても安定した運営ができる物件から始めましょう。

20代は時間を味方に付けることができます。

多少利回りが低くても長期的に見れば十分に利益を得ることは可能です。

6章   まとめ

いかがでしたでしょうか?

20代から不動産投資を始めるメリットはお分かりいただけましたでしょうか?

4つの注意点さえ押さえておけば20代から不動産投資を始めるメリットは充分にあるのです。

これから不動産投資をはじめようとお考えの方は以下の記事をぜひ読んでみてください。

不動産投資の始め方|初心者が成功するために必要な知識と7つの手順

この記事をお読みいただき不動産投資で成功される方が増えれば幸いでございます。

最後までお読みいただき誠に有難うございました。

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