【初心者必見】不動産投資5つのメリットと6つのデメリット徹底解説

不動産投資(最終更新日:

 

「不動産投資するメリットってあるの?」

不動産投資のメリットは

1 働かなくても家賃収入によって不労所得が得られるメリット

家賃収入を得る事で、長期的に安定した収入を得られることができます。

2 他の投資と比べて手間がかからないメリット

株やFXなどと違い、良い意味ほったらかしに出来、本業に支障をきたしません。

3 生命保険としてのメリット

マンションをローンで購入すれば、ローン額と同額の生命保険に加入しているのと同じになります。

4 インフレ対策としてのメリット

現金を「実物資産」に置き換えることでインフレ対策になります。

5 節税のメリット

給与所得と不動産所得を「損益通算」して確定申告することで、払いすぎていた税金が返ってきます。

上記5つが不動産投資の主たるメリットです。
この記事では上記のメリットを具体的にそして徹底的に説明しています。
そしてメリット以外にもデメリットや始め方も説明していますので、最後まで読んで頂ければ、不動産投資の仕組みがしっかりと理解できるようになり、不動産投資のメリットを完全に理解できるようになります。

1章 不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、書き出しでも述べたように5個あります。
1章では不動産投資のメリット5個を徹底的に説明していきます。

1-1 安定した家賃収入を得られるメリット

FXや株の売買などは、不安定な市場で売買するのでギャンブル要素が強いですが、不動産投資の場合、毎月家賃収入と言った安定した収入を、ほかの投資と比べて楽に得れます。これが不動産投資における一番のメリットです。
老後の年金プラスの副収入と言った面でも買った物件のローンを完済していると、家賃の全てが不労所得になるので、私的年金づくりと言った面でもとても良い投資方法と考えられるでしょう。
1件だけではなく、2件3件と所有していると、収入も2倍3倍になるので、老後生活もゆとりある生活になりますね。

1-2 ほかの投資と比べて手間がかからないメリット


               

仮想通貨やFXなどの投資は基本的に売買によって利益を作るので、収入が不安定になります。
そして、利益を出すには1日チャート表とのにらめっこが必要になるので、本業にも支障をきたすことになるでしょう。
しかし、不動産投資の場合、株やFXなどのようにチャート表を一日中見なくても、家賃は入ってきますので、本業に専念できます。これが不動産投資のメリットの二番目になります。

1-3 インフレ対策になる

              

               

インフレとは、モノの価値が上がり、お金の価値が下がることです。
例えば、以前まで100円で買えてたジュースが今では120円、130円出さないと買えないですよね。これもれっきとしたインフレです。
ですので、インフレが起きる前に現金をモノに置き換えるのがインフレ対策になります。
加えて不動産投資の場合、賃貸用物件を所有しているだけで、家賃収入といった収入を生んでくれます。現物資産である不動産はインフレに連動して資産価値が上がっていくのが一般的です。その時代に合った価値があり、さらに得られる家賃収入も物価に連動するので、より安定した収入源となります。

1-4 生命保険の代わりになる

■マンション購入の場合

ローンを利用してマンションを購入した場合、ローン残高に連動した「団体信用生命保険」が自動的にセットされます。
(団体信用生命保険とは、不動産投資ローンを組んだ人が死亡、または所定の高度障害に陥ったとき、その保険金でローンを返済するための生命保険の事です)
ですので、万が一の際にはローンは保険金で完済され、残された家族には家賃収入といった安定収入を生んでくれるマンションを残すことができます。
また、一般の生命保険との比較で考えても、団体信用生命保険には大きなメリットがあります。
一般の生命保険は当然、保険料が必要です。保険料は毎月貰う給料から払うので、家計の負担になります。
それに比べて、団体信用生命保険はローンの金利に元々入っていて、そのローンの返済は入居者が行ってくれます。
ですので、一般の生命保険で毎月お金を払うよりも、団体信用生命保険で入居者に保険料を負担してもらう方が、良いでしょう。

1-5 節税ができる

不動産投資においてのメリットの五つ目が「節税」です。
所得税においては、払いすぎていた税金が返ってきたり、相続においては現金のまま相続するよりも、不動産として相続するときの方が約3分の1の課税対象になりますので、不動産投資はかなりの節税効果をもたらします。

1-5-1 所得税・住民税

不動産投資をすると、得られる家賃収入は不動産所得と扱われ、様々な必要経費を計上することができます。
その代表的なものが、「減価償却費」「借入金利子」「管理費」「固定資産税」「雑費」などです。
不動産所得は、家賃収入からこれらの経費を差し引いて計算されますが、家賃収入よりも経費が上回る事が多いために帳簿上赤字になるのが一般的です。
そこで、赤字の不動産所得と給与所得を「損益通算」すると、総所得は給与所得だけの場合より少なくなり、その結果支払わなければならない所得税・住民税も少なくなります。
この損益通算を確定申告することによって、税金の還付を受けることができたり、払うべき税金が安くなります。

1-5-2 相続税

相続税・贈与税対策としてもマンション経営はメリットをもたらします。
まず、相続税の場合、現金や更地が最も評価されるのに対して、賃貸しているマンションは相続税評価額が大幅に下がり、相続税がかかってもごく僅かです。

このように所得税や住民税、相続税の節税になります。
ただし、節税目的だけで不動産投資を始めると、大きな落とし穴もあるので気を付けてください。
所得税の還付金には上限があることと節税効果はいつまでも続かないことや、物件には減価償却期間というものがあります。理解しておきましょう。
不動産投資の節税については、下の記事で徹底的に書いてあるので、見てみてください。

ホントに大丈夫?節税目的で不動産投資を始める注意点!

2章 不動産投資のデメリット

不動産投資も何もメリットだけではありません。
やはり投資なので、デメリットやリスクも発生します。
2章では不動産投資をすることで発生するデメリットやリスクを紹介します。

2-1 空室リスク

不動産投資の最大のリスクは、空室リスクと言っていいでしょう
空室リスクと言うのは、自分が買った投資用物件に入居者が入らないリスクの事です。
入居者が入らなければ、家賃収入はありません。
家賃収入が無くても、毎月ローンの返済はあるので自分の給料から支払わなければいけません。
これが空室リスクです。

・対策法

1. 空室になりにくい物件選びをする。

空室になりにくい物件とは需要があるエリア地区が古すぎないエリアを選ぶことです。
他にも実際に自分で物件を見に行き、自分も住んでもいいなと思えるような物件を選ぶことも大事です。

2. 賃貸付けの強い管理会社を選びましょう。

管理会社によっても、このエリアは強いとか、入居率99%などの特徴があります。自分の所有している物件はこの管理会社に合っているかどうか、よく話を聞いて決めましょう。

2-2 金利上昇リスク

ローンを組んで不動産を購入する場合、多くの方が融資を組んで物件を買われるでしょう。
融資には金利というものがあり、金利は定期的に変動します。
この変動する金利が高くなった場合、毎月の収支が悪くなったり、総返済額が多くなります。
このリスクのことを金利上昇リスクと呼びます。
例.1500万の物件を35年返済で融資してもらった場合
金利2% 月額返済額  49,689円
     返済総額   20,869,554
最初に2%で借りた場合、上記の返済額になりますが、金利が上昇して4%になった場合
金利4% 月額返済額  66,416円
     返済総額   27,894,808

月々にすると、16,727円7,025,254円の違いが出てきます。

たった2%違うだけで総額に700万円もの違いが生まれます。

対策方法

1. 頭金を入れる

頭金を何割か入れると、最初の金利が低く優遇されたり、元本が元々低くなっているので、金利が高くなっても、総返済額の変動が少なくなります

2. 繰り上げ返済をする

繰り上げ返済とは、今借りているお金を50万や100万単位などで返済することです。
大きくまとまったお金を返済することで、元本が減ります。
こちらも金利が高くなっても総返済額の変動が少なくなります。

2-3 家賃滞納リスク

入居していても、入居者が家賃を払ってくれないのが滞納リスクです。
家賃を滞納されると、ローン返済を手出しで行わないといけません。
そして、入居者が滞納したまま住み続けた場合、新しい入居者を募集することもできません。
滞納された家賃は会計上未収金扱いになり、実際には入金されていなくても税金の支払い対象となるので気を付けましょう。

対策法

1. 家賃滞納保障がある賃貸管理会社と契約しましょう。

賃貸管理会社にも良い悪いがあるので、選び方は下の記事を参考にしてください。

2. 入居審査を厳しくする

入居が決まる際に入居者の年収などをきちんとヒアリングしてから入居OKの返事をするなどして、信用がない相手なら入居を断りましょう。

入居率98%!担当者が語る不動産投資、失敗しない管理会社の選び方

2-4 価値下落リスク

価格下落リスクにも、物件を売る時に生じる「売買価格下落リスク」と、物件を所有したまま家賃収入を得る際に生じる「家賃下落リスク」の2つがあります。
先ずは売買価格が下落するリスクから説明していきます。

2-4-1 売買価格下落リスク

物件を購入した時よりも、売却時に価格が下落した場合は損失を抱えることになります。
固定資産が残るので、売却価格は決してゼロになることはないですが、ローンの残債と売却価格の差がマイナスになると、そのマイナス分自己資金で埋めないと売却することができません。
このリスクを出来るだけ小さくしたい場合、価格の増減の幅が少ない立地の物件を選ぶべきでしょう。
そして新築物件は絶対にやめましょう。
新築物件のダメなところは、不動産と言うのは、1度登記された場合価格がガクンと下がります。
極端に言うと、2500万円で買った新築物件を次の日に売ろうとすると、価格は2000万円まで下がっていることもあります。

・対策方法

1. 価格の下がりにくいエリアの物件を選びましょう。

物の価格は需要と供給で決まります。やはり需要が多いエリアでは価格が高いのに加え、価格も極端には下がりません。

2-4-2 家賃下落リスク

購入した時に7万円の家賃で入居者が住んでいたら、毎月7万円が入ってきます。
しかし、この入居者が退去して、新しい入居者を募集する際、7万円で募集しても入居が付かない場合、6万8千円で募集をして入居者をつかせる必要が出てきます。
将来的に物件が古くなった場合、家賃を下げざるを得ない状況はきますが、なるべく家賃が下落しないエリアの物件を買うことが大事になってくるでしょう。

・対策方法

 

1. こちらも売買価格リスクと同様で、需要があるエリアの物件を選ぶことです。

売買価格と違い、家賃価格は上下幅が狭いですが、家賃が5千円さがると月の収支には大きな痛手となります。年間にすれば6万円も下がるので、家賃の下落が起きにくいエリアで物件を買うのが良いでしょう。

2-5 流動性リスク

まず、不動産における流動性とは、売却を案が得た際にすぐ売れなく物件の換金がしやすいかどうかと言うことです。株やFXなどは取引市場があるため、利益が出るかどうかは別として換金はしやすいです。
しかし、不動産の場合は相対取引と言って、間に入る取引市場が無いため買い手と売り手が双方見つからないと成立しません。
買い取り業者に買い取ってもらえばすぐ売ることも可能ですが、かなり安い値段になるので、急いでいる時以外は止めましょう。

対策方法

1.売らなくてもいい状態を維持すること

物件を高値で買いすぎて、毎月の収支がマイナスになりもう手に負えない状態や、退去が出て入居が中々つかない状態になると売却もしたくなります。
そのような状態にならないためにも、需要があるエリアの中古物件を買いましょう。
新築ワンルームマンションのように物件価格が高い場合、毎月の収支がマイナスになりますが、中古ワンルームの場合は月々大体1-2万円のプラスの収支になります、

2-6 地震等による自然災害や老朽化により修繕費がかかるリスク

物はなんでもそうですが、日が経つにつれ古くなるものです。
古くなれば、修繕をしなければなりません。マンションの場合、1室1室にオーナーが居り、そのオーナーたちで毎月修繕のお金を積み立てています。
このお金でマンションの共用部分の修繕を行います。例.(エレベーター、外壁等)しかし、この修繕積立金の毎月の積立金が毎月極端に安く、何かあったときに対応出来るお金が貯まっていないと、突然高額なお金を請求されることもあります。これが修繕にかかるリスクです。
他にも、地震や落雷などの自然災害もリスクは伴います。
古い物件で、外壁補強など行われていない物件等は、大きな地震で倒壊してしまう危険性もあるので気を付けましょう。

対策方法

1. 物件を購入する際には「重要事項調査報告書」をよく見てから購入しましょう。

「重要事項調査報告書」とは、 そのマンションの過去の修復歴や、現在修繕積立金がいくら貯まっているのか記載されている書類です。
築が古いのに修繕積立金が少ししか無い、一回も大規模修繕がされていない、などの物件は避けましょう。

2. 新耐震基準制度の物件を選びましょう。

1981年6月1日以降に建てられた物件は旧耐震制度が用いられていました。旧耐震制度は「震度5以上の地震では倒れない」が基準でしたが、1981年6月1日以降は新耐震制度になり、「震度5ではほとんど損傷しない」が基準となりレベルアップしました。2016年に発生した熊本地震でも、旧耐震制度物件の32.1%が倒壊したのに対し、新耐震制度物件は7.6%の倒壊に防がれました。
このことから、物件を選ぶ際は新耐震制度の物件を選びましょう。

3章 プロがお勧めする初心者の方が始める投資物件の選び方

不動産投資には、メリットもありますがデメリットもあります。
上記で述べたメリット・デメリットを見たうえで、不動産投資を始めたい方に初心者にお勧めする物件の選び方を教えます。

3-1 地方と築古物件は避ける

初心者が、利回りにこだわり郊外の物件や築古の物件から始めるのは絶対にやめましょう
地方であればあるほど、人口は減少していっており、入居者を見つけるのに大変困難になります。
賃貸管理会社も、そのような物件を管理するのは嫌がるので、自分で管理しなければなりません。
自分で管理をすると、退去者が出たときに自分の足で不動産会社を何十社も周り、賃貸付けをお願いしますと動かなければなりません。これでは不動産投資のメリットの1つである本業に支障をきたさないが崩れてしまいますね。
加えて、築古の物件である場合リフォーム代の概算なども見積もりが立てにくく、いつ大規模修繕になるかわからないので、爆弾を抱えているのと同じになります。
リスクで述べたように、築古の物件は価格も安いですが、その分地震や修繕にかかるリスクがかなり大きいです。
初心者の方が、ハイリスクハイリターンの物件を選ぶのではなく、ローリスクローリターンな物件を選び堅実な資産形成をしましょう。

3-2 初心者は都心の中古区分マンションがおすすめ

不動産投資の第1歩目は都心の中古区分マンションをお勧めします。
先ず、上記でも述べたように、地方と築古の物件は選択肢から無くなります。
では、都心の新築物件を選べばいいのかと言うとそうではありません。
新築マンションに不動産投資をするのにもかなり大きなリスクが伴います。

新築マンションのリスク

・価格が高すぎる

同じエリアの築5年の物件と新築物件を比べた場合、価格の下落率は5-20%と言われています。新築時2000万円だったマンションが5年後には400万円価値が下がるということです。
元々「割高」で売り出されているので売却益は望めないでしょう。
価格が高すぎると、毎月の収支も家賃収入よりローン返済の方が高くなり、自分の財布から手出しをしなければなりません。

・家賃下落幅が大きい

新築物件の場合、「新築プレミアム」と言う付加価値が付いているので、家賃はエリアの相場よりも高く募集されていますが、いざ新築プレミアムが無くなると、相場の家賃に引き戻されます。
新築プレミアムは5千円~1万円程加えられているので、次の入居者が入った際には月の収支はもっと悪くなります。

以上二つが新築マンションに投資するリスクです。ですので私は新築物件をお勧めはしません。
1棟物件は多額な自己資金と、それなりの属性(・年収600万円~・上場企業に在職)が必要になるので、初心者の方にはハードルが高いと思います。
ですので、私がお勧めするのは都心の中古区分マンション(築5-15年)になります。
都心の中古区分マンションの需要は年々増えていっています。現在日本では、人口が少なくなっているなどのニュースが取りざたされていますが、都心部の人口に限って言えば、増えていっています。
しかし、1世帯当たりの人数は年々減っていっています。これが何を意味するのかと言うと、単身赴任者や単身世帯が増えているということです。
以下の世帯数増加と世帯割合低下の資料と人口推移の資料を見てください。

図5 世帯数及び1世帯当たり人員の推移(昭和45年~平成27年)
 

大阪府の人口推移(国勢調査)


 
引用元 http://demography.blog.fc2.com/blog-entry-334.html

世帯数は増加、世帯人数は減少と言ったデータと都心部の人口は増加と言ったデータを見ると、初心者の方が失敗しない初めての不動産投資は都心部の中古区分マンションになりますね。

3章 まとめ

不動産投資のメリットは、

1 毎月安定した収入が得られるメリット
 
2 節税ができるメリット

3 生命保険の代わりになるメリット

4 インフレ対策になるメリット

5 手間がかからないメリット

逆にデメリットは

1 空室リスク

2 金利上昇リスク

3 家賃滞納リスク

4 流動性リスク

5 修繕費リスク

となっています。
多少のリスクはありますが、リスクに比べてもメリットの方が大きいと思います。

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