マンション投資のよくある失敗事例5つと買ってはいけない物件の特徴

不動産投資

ワンルームマンション」を代表とする「区分マンション投資」は物件価格が比較的安く、初心者でもはじめやすいので、不動産投資をはじめる人に最も多い投資です。

しかし、はじめる人が多い分、失敗が多いのも「区分マンション」「ワンルームマンション」投資です。

この記事では区分マンション投資のよくある失敗事例をご紹介するとともに、失敗しやすい物件の特徴をまとめました。

「失敗は成功のもと」といわれるように、多くの失敗を学ぶことが成功への近道となります。

マンション投資を始める前にぜひ読んでください。

「アパート経営」の失敗事例についてはこちらをどうぞ↓

アパート経営の失敗事例集|失敗しないために絶対知っておくべきこと

1章 マンション投資のよくある5つの失敗事例

Case.1 新築ワンルームマンションをフルローンで…

Aさんは電話で業者から投資用マンションを勧められたの機に2,200万円新築ワンルームマンション35年の満額ローンで購入しました。

生命保険の代わりと思えばいい。」「ローンが完済する35年後にはマンションも家賃もすべて自分のもの。」など、営業マンのセールストークについのせられて購入した形です。

収支シミュレーションでは満室でもなんと月々の収支が数千円の赤字です。

Aさんは運用当初は毎月赤字ではあるものの、節税効果もあって何とか赤字でも運用していくことができました。

しかし購入して2年後、部屋が空室となってしまいました。

次の入居者は大幅に家賃を下げないと決まらないと仲介業者はいいます。

結局家賃を大幅に下げることでなんとか入居が決まりましたが、Aさんの赤字はどんどんと膨らんでいき、「生命保険代わり」や「35年後に資産」などといえる状況ではなくなってきました。

5年後、Aさんは膨らむ赤字に生活が苦しくなったので、ついに物件の売却を検討します。

物件の査定をお願いしたところ、売却額は「1,540万円」当時の70%ほどの価格でした。

Aさんのローンの残りは「1,980万円」なので、物件を売ってもローンが完済できません。

差額の360万円は自らの持ち出しで支払わなければなりません。

物件を売るに売れなくなったAさんは仕方なく物件を持ち続けることになり、毎月の赤字に苦しんでいます。

「新築」は価格と家賃の下落幅が大きい
この失敗ケースにおいては、「物件価格や家賃設定が相場より割高であったこと」「高額なローンを組んだために返済金額が大きくなったこと」この2点に集約されます。
新築物件は「新築」というだけで周辺よりも高い家賃で貸し出せることができます。
しかし当然ながら高く貸し出せるのは「新築」というブランドがある間だけです。
新築時の入居者が退去すれば、それはもう新築ではなく「中古」となりますので、家賃も周辺の相場に合わせることになります。
これは物件価格にも同様にいえることです。
一旦購入してしまえば、次に売却する時にはもう「中古」ですので、購入時の価格と売却時の価格に大きな差が出やすいのです。
また、新築は金融機関から融資を受けやすい分ローンも高額になりやすいので注意してください。
中古ときくと少し敬遠してしまうのは日本人独特の価値観だと言われていますが、それだけ日本においては「新築」というブランドに価値があるのです。
新築物件に投資する際は価格と家賃が大幅に下落するリスクを必ず考慮した上で判断しなければなりません。

Case.2 手堅いと思っていた物件が長期空室に…

Bさんは都心部の築浅中古ワンルームマンションをオーナーチェンジで購入しました。

※オーナーチェンジとは「入居者は変わらず、オーナーだけが変わること」をいい、入居者が入居している状態で売買される物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。

家賃が周辺より高めに設定されていたのが少し気になっていましたが、日当たりもアクセスも良く、これなら自分も住みたいと思えるから入居付けも問題ないと期待していたBさん。

しかし入居者の退去後、一転して長期空室に悩まされることになります。

やむなく家賃を周辺にあわせて下げることで対応しましたが、期待した利回りとは大きくかけ離れてしまい、ローン返済も難しくなったそうです。

賃貸としてのニーズをしっかりと考える
この失敗ケースは単純に「相場より家賃が高すぎる」ことが原因です。
失敗する人(※特に家持ちの人)に多いのが、「自分が住みたいと思うから他人も住みたいと思う」と考えてしまうことです。
ある意味間違いではありませんが、その視点に固まりすぎると入居付けに苦戦することになります。
入居者となる人が賃貸物件を探す際に真っ先に考えるのが「家賃」と「立地」です。
「間取り」や「設備」「環境」などはその後に考えるのです。
そのため「周辺より家賃が高すぎる」物件は、どれほど物件が良くても入居者の検討候補から外される可能性が高くなってしまいます。
「自分が住みたい」という視点は「そこに一生住み続けたい」という視点になりがちです。
しかし入居者はあくまで「賃貸として数年程度住む」という視点で物件を探しているということを忘れてはいけません。
賃貸としてのニーズにズレがあると「ただ家賃が高いだけの物件」を選びやすいので注意してください。
「立地」も重要ですが、購入前に「家賃」が適切に設定されているか必ず自分で調べるようにしましょう。

Case.3 ワンルームより家賃が高いファミリーマンションで…

ワンルームよりファミリーのほうが家賃がいっぱいとれる」と安易に考えていたCさんは、2LDKファミリーマンションを購入しました。

しかし、いざ運用を始めてみると毎年上がる修繕積立金高い修繕費で収支はたちまち赤字に。

その後、さらに入居していた家族が子供の進学を機に退去してしまいました。

次の入居を募集をするも問い合わせ自体が少なく、問い合わせがあったとしても家族内での意見がまとまらず流れてしまったりなどで入居がなかなか決まりません。

結果、空室は長期化し、Cさんはその間ローン返済や維持費の支払いに苦しんでいます。

ファミリーマンションは高い修繕費と入居付けがネック
ファミリータイプのマンションは単身用のワンルームマンションと比べて、3倍以上の広さがありますが、だからといって家賃も3倍以上とれるわけではありません。
それにかかわらず、修繕費に関してはワンルームマンションより広い部屋、設備のグレードの高さによって高くつきやすいので、結果的に収益が圧迫されやすくなります。
入居に関しても、ファミリー世帯は賃貸派だけではなく、購入派も多いことに注意しましょう。
入居ターゲットとなる層自体がそもそも少ないので、入居付けが難しく、空室も長期化しやすい傾向があります。
ファミリー世帯は入居期間が長いというメリットこそありますが、ワンルームマンションと比べて収益性が低く、入居付けも難しいので基本的に投資用にはあまり向いていません。

Case.4 地方の高利回りワンルームマンションに魅かれて…

Dさんは利回りが良いという理由から、地方の築30年ほどの区分ワンルームマンションを格安で購入しました。

利回りは20%を超える物件です。

高利回りを期待して購入したDさんだったのですが、家賃の割りに管理費・修繕積立金などの維持費が高く、期待するほど儲からないことに気が付きました。

その後も築古であるがゆえに設備の故障が相次ぎ、多くの修繕費がかかった結果、収支は大赤字となってしまいました。

立地も地方であることから空室にもたびたび悩まされたこともあり、泣く泣く物件を手放すことになりました。

利回りだけで判断するのは危険
物件の収益性を判断するのに使われる「利回り」。
資料やチラシなどに「利回り●●%」と記載されたりしていますが、そのほとんどは単純に「年間の家賃収入」を「物件価格」で割ることで算出される「表面利回り」と呼ばれるものです。
この「表面利回り」はランニングコストが考慮されていないことに要注意です。
マンション投資は家賃収入だけではなく、様々な運営コストがかかりますので、家賃収入から運営コストを差し引いた上で利回りを計算してあげなければ本当の利回りは見えてきません。
このケースでは 目先の利回りにとらわれすぎて、肝心の「立地」と「運営コスト」を考慮しなかったために失敗してしまいました。
「利回り」自体が常に満室である場合の想定数値なので、過信は禁物です。
安定した収入を実現するためには利回りだけでなく、「立地」「賃貸需要」など様々な角度から物件を見て判断しなければいけません。

Case.5 戸数が少ない小規模のワンルームマンションで…

Eさんは手ごろな価格ということもあり、総戸数が18戸の小規模な区分ワンルームマンションを購入しました。

購入後まもなく大規模修繕の実施が予定されましたが、修繕積立金が不足していることが発覚。

一時金として修繕積立金の不足分を支払わなければならなくなりました。

マンションの戸数が少ないこともあって、その金額はなんと100万円以上にも。

出だしから大きくつまづいたEさんは買うんじゃなかったと大きく後悔したそうです。

修繕積立金がしっかりと積み立てられているか必ず確認する
マンションは建物なので、経年とともに必ず劣化していきます。
劣化具合にもよりますが、一般的に10年~15年ほどの周期で大規模な建物の修繕が行われます。
その際の費用はオーナーそれぞれが毎月積み立てている「修繕積立金」から支払われます。
しかしこの修繕積立金がし
っかりと積み立てられていないマンションも実は多く、不足分を一時金として支払わなければならなくなったという例もあります。
特に20戸未満の小規模なマンションですと、修繕費用は高くなりがちなので要注意です。
大規模修繕といっても工事内容はそこまで大きく変わらないので、戸数が少ないほど1戸当たりの負担は高くなってしまうからです。
中古物件を購入する際は「大規模修繕の予定がないか」「修繕積立金がしっかりと積み立てられているか」「滞納されていないか」を事前によく確認する必要があります。

2章 買うのは避けたい!失敗しやすい物件の特徴

1. 総戸数が20戸未満の物件

マンションの総戸数が20戸未満のマンションは避けるべきです。

戸数が少ないと管理費修繕積立金割高になりやすいからです。

建物の管理・大規模修繕の内容はマンションの大小によってそこまで変わることはありません。

もちろん20戸未満の物件すべてがそうだと言い切れませんが、戸数が少ないとどうしても1戸あたりの管理費・修繕積立金が割高になりやすく、毎月の収支も悪化しやすいのでオススメできません。

2. 部屋の広さが15㎡以下の物件

部屋の広さが15㎡以下の狭すぎるワンルームマンションは避けましょう。

言わなくてもなんとなくわかるかと思いますが、入居者からあまりにも不人気だからです。

狭すぎる物件はバス・トイレ・洗面台が一体となったいわゆる3点ユニット」であることも多く、競争力がほとんどありません。

一度入居者が抜けてしまうと、次の入居付けが困難になる可能性があります。

問題となったスマートデイズ社「かぼちゃの馬車」のシェアハウスの広さも7㎡~8㎡とかなり狭小であったため、入居率がかなり低く、家賃保証しきれなくなったのが一因です。

投資物件としてみた場合、ワンルームであれば広さは20㎡以上は最低限ほしいところです。

3. 旧耐震基準の物件

1981年(昭和56年)以前に建てられた物件(築37年以上)は避けましょう。

1981年を境に建物の地震に対する強度が大きく変わっているからです。

日本ではこれまでの数々の地震の影響から1981年に物件の耐震基準が大きく改正されました。

これを「新耐震基準」といいます。(※それ以前のものを「旧耐震基準」といいます。)

新耐震基準では「震度6強~震度7の地震でも倒壊・崩壊しないこと」と新たに定められています。

地震大国といわれる日本においては「地震」などの災害への備えは欠かせません。

東日本大震災以降、入居者の地震に対する意識も強くなっています。

物件は1982年以降の地震に強い物件を選びましょう。

出来れば、築15年以内の長持ちする物件がオススメです。

4. 物件の1階部分

あきらかに割安という場合を除いて、1階の部屋もオススメしません。

正直なところ、部屋の仕様や設備は同じようなマンションではそこまで大差がないからです。

仮に入居者が部屋を決める際に同じような物件と競合した場合、「外からの視線」「セキュリティー」面でどうしても1階部分は不利になってしまいます。

基本的にマンションの1階部分は価格・家賃ともに一番安く設定されていますが、ただ単に安いからと安易に考えてはいけません。

よほどのメリットがない限り、1階部分を買うのはやめておきましょう。

5. 駅から徒歩10分を越える物件

ワンルームマンションの場合、駅から「徒歩10分」を越えてしまう物件は買ってはいけません。

もちろん物件の立地は周辺の施設なども考慮する必要がありますので、徒歩10分以内であればかならず成功するというものではありませんが、「徒歩10分以内」はマンション投資の鉄則ともいえる条件ですので、かならずおさえておきたいところです。

(都心ではむしろ徒歩10分を超える物件のほうが少数ですが…)

徒歩7徒歩5など駅からの距離が近ければ近いほど競合物件も少なくなりますので、希少性はあがります。

3章 失敗しないためには出口を見据えた物件を選ぶことが大事

2章では買ってはいけない物件をご紹介しましたが、実はこれらの物件にはある「共通点」があります。

それは…

どれも「金融機関から融資が受けづらい」ということです。

なぜ融資が受けづらい物件を買ってはいけないのでしょうか?

融資が受けにくい物件は売却が難しくなる

融資が受けにくい物件は売却の際に困ることになります。

融資が受けにくいと物件を買える人が少なくなってしまうからです

マンション投資ではほとんどの場合、投資家は融資を利用して購入することになります。

そのため、融資が受けづらいと買い手側が物件を買うこと自体難しくなってしまう可能性があるのです。

例えば、1,000万円の物件で金融機関からの融資が700万円しか出なかった場合、残りの300万円を頭金として用意できる人にしか売却することができなくなります。

反対に1000万円満額の融資が出る物件は、自己資金が少ない人でも買うことが可能になります。

つまり、融資の出る物件は買える人が増える分売りやすくなるのです。

不動産投資は物件を売却してはじめて利益が確定する

不動産投資は株などと同じく売却してはじめて利益が確定します。

それまでいくら家賃収入で収益をあげられたとしても、売却に失敗して利益がすべてが吹き飛ぶこともありえます。

融資が受けづらい物件はそもそも買える人の絶対数が少なくなってしまうので、出口戦略(売却)を考えた際にかなり不利になってしまいます。

売りたいのに売れない…」「売却すると大赤字に…

そういった状況にならないよう、しっかりと出口(売却)を見据えて物件を選ぶ必要があります。

 

まとめ

マンション投資の失敗事例と失敗しやすい物件の特徴についてお伝えしました。

区分マンションは少額ではじめやすい反面、何も考えずに物件を購入して失敗する人がたくさんいます。

マンション投資を始める前に、できるかぎり多くの失敗事例を学んで同じ失敗を繰り返さないようにしましょう。

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