アパート経営の失敗事例集|失敗しないために絶対知っておくべきこと

不動産投資

アパート経営をはじめて失敗する人が増えています。

ひと昔と違い、「アパート経営」は今や一般のサラリーマン公務員でもできる時代となりました。

2018年にはアパート経営に関するネガティブなニュースも多くあり、「自分も失敗しないだろうか…」と不安を抱いている人もきっと多いはず。

この記事では、アパート経営にありがちな失敗事例を解説付きでご紹介していきます。

またアパート経営を行うにあたって、特に知っておいてほしい「空室リスク」「融資リスク」「流動性リスク」に関する知識もあわせてご紹介します。

「区分マンション」の失敗事例についてはこちらをどうぞ↓

マンション投資のよくある失敗事例5つと買ってはいけない物件の特徴

1章 アパート経営のよくある5つの失敗事例

Case.1 地方にある工場近くのアパートで…

Aさんは従業員がこぞって入居してくれるだろうと見込んで、某企業の工場近くの一棟アパートを購入しました。

購入したアパートは駅から遠いものの、Aさんの見込みどおり従業員の入居が相次いだこともあって、しばらくは安定した運営を続けていました。

しかしある日を境に退去・空室が目立つようになってきました。

不安におもったAさんは管理会社へ調査を依頼したところ、どうやら某企業の家賃補助の上限率が引き上げられたそうで、Aさんのアパートより少しグレードの高い競合物件へ工場の従業員が流れているとのことでした。

その結果、平均して90%あった入居率は70%へと落ち込み、家賃も下げざるを得ない状況になってしまったAさん。

毎月の収支は赤字となり、ローンの返済も難しくなってしまいました。

特定の入居者だけに依存した投資は危険
この事例は「特定のターゲットのみ」に入居を依存したアパート経営のよくある失敗です。
工場や大学の近くという立地は従業員や学生の賃貸需要が高く、一見手堅い物件のように思われがちですが、事例のように突然事情が変わったり、あるいは閉鎖・移転してしまったりする可能性もあるのです。
アパート含め、不動産投資は長期的な投資になります。
運営するエリアが10年、20年後の将来も果たして賃貸需要を維持できるのか、目先の利益にとらわれないようしっかりと見極めてからはじめるようにしましょう。
地方は都市部より賃貸需要がそもそも少ないため、特定の需要に頼った運営になりやすいので注意してください。

Case.2 突発的な修繕が次々と重なって…

アパート経営であこがれの不労所得を夢みていたCさん。

購入資金をがんばって貯めて、築古の木造一棟アパートを購入しました。

ローン返済などの経費は家賃が入ればどうにかなると考えていたCさんですが、ある日「天井から雨漏りがしているので直してほしい」と入居者から連絡が入りました。

さっそく業者に依頼して調べてもらうと、防水工事などの大規模な修繕が必要になるとのことでした。

また給排水管などの不具合も同時に発覚し、なんと修繕金額は数百万円にのぼるといわれました。

もちろんCさんは資金の大半を購入資金に使っていたため、支払うことができません。

まともな修繕ができず、入居者は次々と退去していくことになりました。

修繕リスクに備えて資金には常に余裕を持たせておく
このケースは、修繕計画の甘さが招いた失敗例です。
建物や設備は年を追うごとに劣化していきますので、定期的なメンテナンスが必要になります。
一棟物件は区分所有の物件と違い「管理費・修繕積立金制度」がなく、建物のメンテナンスはオーナー自身で計画的に行わなければなりません。
特に築年数の古い物件は古いほど傷みが進行しているところも多いので要注意です。
突発的な修繕が重なって起きることも珍しくありませんので、Bさんのようにギリギリの資金状況でアパート経営をはじめてしまうと、修繕費用が支払えず入居者が退去していくという悲惨な状態になることもあります。
このようなリスクを避けるためにも、アパート経営をはじめる前から修繕に必要となる費用は計画的に積み立ておくようにましょう。
費用は家賃収入の5%を「修繕積立金」として確保しておくのが一般的です。

Case.3 金利の上昇をまったく考えずに…

投資用の区分マンションを所有している公務員のBさん。

区分マンションはスピード感がないと思っていたBさんは頭金1割入れて金利1%台で一棟アパートを購入しました。

複数の部屋から家賃が入る一棟物件の収入の大きさに魅かれたBさんは、 さらに2棟目のアパートの購入を検討します。

業者から頭金なしのフルローンですぐに買える物件があると連絡が入ります。

金利は3%台と少し高めでしたが、収支も黒字なので、大丈夫だろうと思っていた2棟目のアパートをいわれるがまま購入したBさん。

しかしある日、Bさんの自宅に2棟目のアパートの金利が上昇すると通知が届きます。

同封されていた返済予定表を見てみると全く元本が減っていません。

収支を計算してみると、なんと満室でも赤字になる経営状況に陥ってしまいました。

将来の金利上昇を想定した上で計画を立てるのは基本中の基本
金利上昇によるローン返済額の増加を甘くみたため、赤字経営に陥った例です。
金利の上昇は不動産投資における最も代表的なリスクのひとつです。
金利の上昇をあらかじめ想定して収支計画を立てるのはアパート経営をはじめるなら当たり前のことです。
よく「金利が上昇するのはインフレの時で、インフレ時は家賃も上がるので大丈夫」という営業マンがいますが、実際には金利上昇とともに家賃を上げるということは思っている以上に簡単ではありません。
家賃が増えなければ、当然手取り収入も減りますので、収支も赤字に陥りやすくなります。
購入前に最悪のシナリオを想定して必ず収支計画を立てましょう。
今と違って、住宅ローンやアパートローンの金利は5%~8%が当たり前という時代もありました。
アパート経営をはじめるにあたって、5%程度の金利上昇は当然に想定しておくべきです。

Case.4 思わぬ税金アップでまさかの黒字倒産

築30年越えの築古木造アパートを購入したCさん。

購入後の3年間は努力の甲斐もあって稼働率も常に90%を超え、順調に運営できていました。

しかし4年目を迎えた年、Cさんの状況は一変します。

確定申告の際に、アパート経営の収支が会計上大幅な黒字となってしまうことに気づくのです。

これによりCさんの年収は大幅にアップ、多額の税金を支払うはめになってしまいました。

なんとか支払いはできたものの、一方でローンの返済や空室の募集費用や部屋のリフォーム費用などで現金の支出が続き、ついには手元の現金がショート寸前に。

アパートの運営が難しくなったCさんは、物件を手放すことにしました。

「アパート経営の利益」と「実際に手元に入るお金」は同じではない
会社経営では会計上黒字であるにもかかわらず、運転資金が枯渇し、倒産してしまう「黒字倒産」というものがありますが、実はアパート経営でも「黒字倒産」するリスクがあります。
アパート経営において、その要因となるのが「減価償却費」と「ローンの元金返済」です。
「実際にお金を払っていないのに経費として計上できる」減価償却費が、「実際にお金を払っているのに経費として計上できない」ローンの元金返済額を下回ってしまう「デッドクロス」と呼ばれるものです。
「デッドクロス」が起きると、今まで落とせていた大きな経費が落とせなくなっていき、帳簿上の利益が大きくなります。
その結果、支払う税金が跳ね上がり、資金繰りに行き詰って黒字倒産してしまうのです。
黒字倒産は、「デッドクロスが起きる前に売却する」あるいは「新規で物件を購入して新たに減価償却費を計上する」、より堅実な方法として「頭金を入れて借入金額を少なくする」「ローンの繰上げ返済を行う」などの方法で防ぐことができます。
減価償却費とローンの関係をよく理解した上で事前に収支のシミュレーションしておくことをおすすめします。
減価償却期間が短い「耐用年数を超えた築古物件」や「耐用年数が短い木造や軽量鉄骨造の物件」は早いもので4~5年でデッドクロスが起きるので注意してください。

Case.5 長期の家賃保証という甘い言葉にのせられて

大手上場企業に勤務するDさん。

ある時、ネットで「土地がなくても一棟オーナーに」「年金対策」「資産形成」という不動産業者の広告を目にしました。

老後不安を常々感じていたDさんはさっそく話を聞いてみることにしました。

担当営業マンからは約1億円の新築アパートを提案してもらい、さらに「10年間、家賃を保証する」とのこと。

Dさんは「10年間は必ずプラスの収入を得ることができる」と、そのまま一棟アパートを購入しました。

ところが購入から3年後、業者から保証家賃を減額すると連絡がありました。

減額すると収支が赤字になるので、断わろうとしたDさん。

しかし、業者からは「減額を受け入れないと家賃保証を打ち切る」といわれてしまいました。

Dさんは仕方なく保証家賃の減額を受け入れることにしました。

しかしさらに2年後、今度は業者からの家賃送金が途絶えてしまいます。

手続きの不備」と最初は回答があったものの、以降はたびたび送金が遅れることも。

不信に思ったDさんはすぐさま業者へ連絡しましたが、最終的には家賃保証を一方的に打ち切られることになりました。

Dさんの不幸はこれだけでは終わりません。

別の管理会社へ相談したところ、なんと満室稼働していると思っていたアパートが実際は空室だらけ。

さらに相場より高く家賃を設定して見た目の利回りを高く見せていたことが判明したのです。

長期の家賃保証契約は契約内容をよく確認する

この失敗事例は問題となったレオパレス21や大東建託のサブリース契約に多く見られたものです。
サブリースとは、「転貸(又貸し)」のことです。
オーナーの物件を業者が一括で借り上げ、業者はその物件をさらに第3者へ又貸しすることで利益をあげるという仕組みです。
つまり「ウチの会社があなたの物件を一括で長期間借りるので、その間一定額の家賃を保証しますよ」という内容の契約です。
オーナーからすれば、提示された家賃が空室や滞納に関係なく10年・20年と安定して入ってくるので非常に魅力的な契約に思えますが、もちろんそんなウマい話はありません。
現実には大幅な家賃の減額や突然の契約解除、多額の違約金など、トラブルが続出し、家賃保証を頼りにしていたオーナーの多くが破産へと追い込まれました。
この事例のように一方的に契約を打ち切られた後、空室だらけの状態であることが分かったという人も少なくありません。
業者側の長期間家賃を保証するというトークを鵜呑みにしてはいけません。
長期でサブリース契約する場合は事前に契約内容をしっかりと確認する必要があります。
「保証家賃の見直し期間」「解約の条件と予告期間」「違約金の有無」は必ずチェックしましょう。

2章 アパート経営で失敗しないために特に注意したい3つのリスク

アパート経営のリスクには様々なものがありますが、失敗しないために特に注意しておきたいリスクは以下の3つです。

  • 空室リスク

  • 融資リスク

  • 流動性リスク

この3つのリスクに関しては大きな失敗につながりやすいので、必ずおさえておきましょう。

2-1. 空室リスク

アパート経営で最も多く悩まされるのが、「空室リスク」でしょう。

基本的にアパートの運営費やローンの返済は得られた家賃収入から出していきますが、「空室」によって家賃収入が減ってしまうと、費用が賄えずに現金の持ち出しが発生してしまいます。

アパートが常に100%満室という状況はまずないと思ってください。

空室リスクはアパート経営をする上で必ず向き合うリスクになりますので、しっかりと対策を考えましょう。

立地は地方郊外よりも都市部を選ぶ

アパートの場合、都市部は土地の値段がどうしても高くなるので、一般的に中心地からすこし外れた立地で運営することが多いのですが、できるかぎり賃貸需要が高い都市部のエリアでの運営をおすすめします。

地方郊外は都市部と比べてそもそも人口が少ないので、空室リスクが高くなるからです。

特に昨今では、「地方の過疎化」「都心への回帰」が加速しています。

都心から離れれば離れるほど、ますます人が減っていく可能性があります。

もちろん地方郊外でも満室稼働で上手く運営できているアパートは存在しますが、特定の需要に頼った運営であることも多く、需要を失ったときのリスクは大きいでしょう。

立地については、都市部へのアクセスは60分以内におさめておきたいところです。

家賃相場は事前に必ず調べておく

「立地」は問題なくても、適切な家賃が設定されていないと入居者はなかなかついてくれません。

設定された家賃で本当に入居がつくのかどうか、購入前に自分で調べておきましょう。

家賃相場はSUUMO(スーモ)HOME’Sで調べることができますので、ぜひ活用しましょう。

まとめ

空室を抑えるには「立地」と「家賃」が重要

 

2-2. 融資リスク

融資リスクは、簡単にいえば「お金の借りすぎで返済困難に陥ってしまう」ことです。

ほとんどの投資家は金融機関から融資を受けてアパートを購入することになります。

融資を利用することは個人でも高額なアパートを運営できるというメリットがある一方で、ローンが返せず破産してしまうリスクもあります。

アパートからの家賃収入は必ずしも一定ではありません。

運営していく中で、空室や修繕などの様々な出費が発生します。

自分の収入、資金にあった借り入れを行わないと最悪の場合、ローンが返済できずに破産してしまいます。

特に年収1,000万円を超える、いわゆる「エリートサラリーマン」とよばれる方々は、金融機関からの信用がかなり高く、億を超える融資を受けることも可能です。

よく考えず次々と物件を購入して過度の借金をしないよう注意してください。

金利の上昇は必ず想定しておく

ローンを組んで購入する場合のリスクとして、金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。

金利上昇リスクは、当然借りたお金が多いほど大きくなります。

たとえば1億円のアパートを期間30年のフルローンで購入した場合、

金利毎月のローン返済額
2%約37万円
3%約42万円
4%約48万円
5%約54万円

このように金利が1%変わるだけで、毎月の返済額が大きく変わります。

アパートに限らず、不動産投資をはじめる際には金利上昇を想定した収支シミュレーションを行うことは基本ですので怠らないようにしましょう。

「デッドクロス」に注意する

1章の事例でも触れましたが、「デッドクロス」とは減価償却費」が「ローンの元金返済額」を下回る状態のことをいいます。

※減価償却費

不動産などの固定資産は購入年に一括で経費として計上するのでなく、耐用年数という決められた期間に分割して計上していく経費のこと。

「デッドクロス」が発生すると帳簿上の利益が上がり、支払う税金も跳ね上がります

なぜこのようなことが起きるのかというと、
たとえば以下のケースを見てください。

家賃収入(年間)1,000万円
ローン返済(年間)500万円

さて、手元に残った利益はいくらでしょうか。

そうですね、500万円ですね。

しかし、経費として計上できるのは、実はローン返済額のうち利息にあたる金額のみなのです。

つまり、ローン返済額500万円の内訳が仮に、

利息部分300万円
元金部分200万円

だった場合、帳簿上では以下のようになります。

家賃収入(年間)1000万円
ローン返済(年間)※利息部分のみ300万円
収支+700万円

実際の利益は500万円ですが、税金はこの700万円に対して課されてしまうのです。

多額の税金によってキャッシュが不足し、「黒字倒産」を引き起こす一因になるわけです。

さらにローンの支払いは後半になるにつれて、経費計上できる利息部分は減っていきます。

つまり、ますます帳簿上で利益が出てしまうのです。

購入後しばらくは「減価償却費」を計上することで、この「ローンの元金部分」を吸収することができますが、「減価償却費」もいつまでも計上できるわけではありません。

特に古い物件は減価償却の期間が短く、デッドクロスが早く起きるので要注意です。

気付いたときには手遅れとなってしまわないよう、ローンの金利と減価償却についてはしっかりと理解しておきましょう。

まとめ

金利と減価償却を正しく理解した上で、身の丈にあったローンを組む

 

2-3. 流動性リスク

不動産投資は「売りたくてもすぐに売れない」という流動性の低さがリスクとして存在します。

状況が悪くなったら、すぐに売却してしまえばいい」とカンタンに思っている方も多いかもしれませんが、現実にはうまくいかないことが多くあります。

この流動性リスクはアパートなどの金額が大きい一棟物件ほど、より大きなリスクとして実感することになります。

当然ですが、売却は買う人がいなければ成り立ちません。

区分マンション」であれば、価格も安く供給数も多いので、比較的売却に困ることは少ないですが、より高額な「一棟アパート」となれば、買える人が一気に少なくなります。

特に融資が出にくい物件ともなると、多額の現金を出せる人しか買えなくなるので、買い手はさらに少なくなるでしょう。

いざ売ろうとしても買い手がいないと、たとえ赤字経営であってもアパートを所有し続けなければなりません。

結局安く買い叩かれてしまい、多額の負債だけが残ることになってしまうのです。

そのような状況をできるかぎり避けるためにも、まずはいかに売却できるかを考えることが大切です。

売却しにくい物件は避ける

売却しにくい物件といっても、一概にいうのは難しいですが、たとえば以下のような物件は融資がつきにくく、売却しにくいとされている物件です。

① 旧耐震基準の物件
1981年を境に物件の地震に対する強度は大きく変わりました。
1981年以前(昭和56年)に建てられた物件を「旧耐震」、それ以降の物件を「新耐震」といいます。

② 市街化調整区域内の物件
市街化するのを抑制する区域「市街化調整区域」にある物件。
例外は存在しますが、建物の建築や建て替えができないなどの制限があります。

③ 心理的瑕疵のある物件
自殺や殺人などがあったいわゆる「事故物件」です。

④賃貸併用住宅
アパートの1階にオーナー自らが住み、それ以外を賃貸として貸し出すなど、ひとつの建物内にオーナーの居住スペースと入居者の賃貸スペースが共存している物件です。

⑤既存不適格の物件
建築時には適法であった建築物が、その後、法改正などにより適合しなくなった物件です。

これらの物件すべてが悪いとまではいいませんが、初心者であれば、よほどの理由がない限りは候補から外しておいたほうが無難でしょう。

まとめ

目先にとらわれず、将来の出口(売却)までトータルで考える

 

アパート経営のリスクについては以下の記事でもご紹介していますので、参考にしてみてください。

赤字経営にならない為に知っておくべきアパート経営の6つのリスク!

3章 アパート経営をはじめる前に

最後にアパート経営をはじめる前にぜひ知っておいてほしいことをお伝えします。

3-1. アパート経営でまず大切なのは「自己資金」

一時期は「自己資金0円でアパート経営!」という広告を多く目にする時期がありましたが、本当に自己資金が0の人には、アパート経営は正直難しいでしょう。

アパート経営は物件を購入したら終わりではなく、その後の運営にかかる経費(修繕費や税金など)で必ず自己資金が必要となる場面が来るからです。

これまでご紹介してきた失敗事例のように手元に十分なお金がないと、ローンが払えない、修繕費が払えない、税金を払えない、など経営が行き詰ってしまう可能性が高くなります。

想定外のリスクに対応できるように自己資金は多いに越したことはありません。

ただアパートを持ちたいという理由だけで闇雲にはじめるのではなく、アパート経営というものをよく理解し、しっかりと準備した上ではじめることが大切です。

3-2. アパート経営は売却を前提に計画をたてる

ひとつのアパートを20年、30年と長期保有することは実はあまりオススメできません。

基本的にどんなアパートでも年々その価値は下がっていき、得られる収入も減っていくからです。

たとえ購入後の数年間アパート経営が順調であっても、やがてくる「デッドクロス」によって税金があがり、手取り収入はじわじわと減っていきます。

ですので、定期的に資産となるアパートは入れ替えていくことが望ましいのです。

基本的にアパートは将来売るつもりで買いましょう。

 

まとめ

アパート経営の失敗事例とはじめるにあたって注意すべき点についてご紹介しました。

アパート経営は株のような買って待つだけの単なる投資ではありません。

まさに会社と同じ「事業」です。

アパート経営で成功するためには「経営者」としての覚悟・心構えは必要不可欠なのです。

この記事がアパート経営をこれからはじめる方にとって少しでもお役に立てれば幸いです。

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