不動産投資信託とは?|簡単に理解できる解説&適性判断チャート付き

不動産投資

‘不動産投資信託’って何?

不動産投資信託とは「投資法人」が多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルやマンションなど複数の不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する「投資信託」のひとつです。

投資信託は資産運用として、身近にやっている人がいるようだけど、不動産だから多額の資金がないと無理なんじゃないかな。。。
失敗したくないし、メリットやデメリットを理解したい。

そんなあなたも、この記事さえ読めば、不動産投資信託(J-REIT)の基本的な仕組みが理解できるようになるはずです。

さらにJ-REITと、実物不動産に投資する不動産投資とどのように違うのか比較し、どちらがご自身に向いているか適性が判断できる内容になっています。

ぜひ不動産の投資家としての第一歩を踏み出していただくきっかけになっていただきたいと思います。

1章   不動産投資信託とは?

不動産投資信託とは投資家から集めた資金を元に不動産に投資し、投資対象の不動産が生み出した家賃収入や売却益を投資家に分配する投資信託のひとつです。

不動産投資信託という仕組みは1960年代にアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の頭文字の略称で、REIT(リート)と呼ばれています。

投資家はREITを通じて、不動産に間接的に投資をすることができます。

REITは現在では多くの海外市場で上場しています。

まずはJ-REITの種類についてご説明します。

1-1. J-REITの仕組み

日本では株式と同様に東京証券取引所に上場しているREITがありJapanのJを付け、J-REIT(ジェイ・リート)と呼ばれています。

J-REITとは不動産の賃貸経営に特化した不動産投資法人のことです。

日本国内の不動産を対象に個別銘柄として投資を行い、株式と同様にリアルタイムに売買することができます。
現在、約60銘柄が(2018年7月現在)が取引所に上場しており、一般の株式と同様に売買が可能です。

『J-REIT』は多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルやマンションなど複数の不動産を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する「投資信託」のひとつです。

そもそも「投資信託」の信託(しんたく)とは「信じて託すこと」、言い換えると「お願いすること」という意味です。
「投資信託」は投資対象である株式や債権、不動産などを自分で投資・運用する代わりに、専門家にお願いする金融商品なのです。

不動産投資信託は、投資家が間接的に様々な収益不動産のオーナーになり、不動産のプロである専門家の運用成果によって投資額に応じて利益を得ることができます。

J-REITのおおまかな仕組みは次の通りです。

1) 不動産の保有・運用を目的とした投資法人という特別な法人が「投資証券」を発行します。
2) 投資家がこの「投資証券」を購入します。
3) 投資法人は投資家から預かった資金をもとに不動産を購入します。
4) 保有不動産が生み出す賃料収入や、物件の売買で得られた収益が出る。
5) 保有不動産が生んだ利益を投資家に分配します。

J-REITの仕組みを図解を見ながらみていきましょう。

日本では、2000年11月に不動産など有価証券以外への投資を可能とすることを目的に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正され、2001年9月に東京証券取引所に初のJ-REIT市場が創設されました。

実際の運用は投資法人が行うことは法律によって禁止され、全て外部に委託することになります。
この委託先の中で重要な役割を持つのが資産運用会社です。
資産運用会社は、投資先不動産の選定や物件管理、資金調達等など投資法人が日々必要とするほとんどの業務を行います。

また、J-REITには「役員会」や株式会社の株主総会にあたる「投資主総会」があり、役員の選任など、投資家の意見を示すことができます。

1-2. REITファンドとREIT ETF

「REIT」は「J-REIT」以外にも投資先によって、REITファンド』と『ETFという金融商品にも投資することができます。

【REITファンド】

REITファンドは投資家から集めた資金で複数のREITに分散投資をする投資信託です

別名「REIT投信」とも呼ばれています。

国内や海外に数多くあるREITの金融商品のうち、さらにREITを複数組み合わせてひとまとまとめにしたファンドがREITファンドということになります。

イメージとしては、バイキングを想像してみてください。

好みの料理を選んで、肉、天ぷら、果物、デザートなどを1つの皿に入れていくスタイルです。
1つが口に合わなくても他のものが美味しいのでトータルで満足感を得ることができます。
このように、REITファンドはリスクを分散することができるのです。

例えば、「J-REITファンド」というものはJ-REIT自体が複数の不動産に投資していますが、このJ-REITを複数組み合わせているため、さらなる分散投資が可能になります。

 【REIT ETF】

ETF(Exchange Traded Fund)は「上場投資信託」と呼ばれます。

REIT ETFは東証REIT指数(東証に上場するREIT全銘柄の平均値)に価格が連動するように作られている金融商品です。

どのJ-REIT銘柄を買えば良いかわからない場合や複数の種類の不動産に分散投資したいといった場合には、REIT ETFへの投資をお勧めします。

銘柄の選択は不要で、知識が少ない人でも気軽に投資を行うことができるからです。

REIT ETFは上場するJ-REITすべてにまとめて投資をするのと同じ効果を得ることができます。

「東証REIT指数」に投資を行うことで、間接的に複数のJ-REITに投資するといったイメージになります。

REITは不動産市況の影響を大きく受けますが、REIT ETFは日経平均株価に影響を受け連動しています。
また、売買単位も個別のREIT銘柄より、少額の約1〜2万円から購入ができ、様々な不動産に分散投資できます。

予想分配金利回りの高い銘柄を組み入れた指数に連動するETFも上場し、より高い利回りのものに投資することができるようになりました。

REITファンドはリスク分散型の投資でしたが、REIT ETF はREIT指数に連動するということで、さらに分散投資効果によってリスクが抑えられます。

 

1-3. 用途による不動産の種類

J-REIT(不動産投資信託)の投資対象となる不動産は、用途により主に6種類挙げられます。
用途によるそれぞれの不動産の特徴をご紹介します。

(1)オフィスビル


一般的には、賃貸借契約の期間が短く、賃料収入が景気変動や会社の業績などの影響を受けやすい特徴があります。

 (銘柄例) 東急リアル・エステート(8957)

 

 
(2)住居


一般的な賃貸マンションをいい、居住用のため、さまざまな地域に分散されています。
他のタイプの物件に比べて賃料収入が安定していると考えられています。

 (銘柄例)日本賃貸住宅(8986)

 

 

(3)商業施設


都心の商業ビルは、賃料がテナントの売り上げに連動する場合も多く、賃料収入は景気変動の影響を受ける傾向にあります。
長期の賃貸契約でも中途解約条項なしで10〜15年の契約が理想的な条件と言われています。

(銘柄例)イオン・リート(3292)

 

(4)ホテル


外国人訪日観光客(インバウンド)による影響を大きく受けます

景気が上昇傾向にある局面では住宅や物流よりも高い成長と利回りが期待できるでしょう。

(銘柄例) 星野リゾート・リート(3287)

 

(5)施設


長期的に賃貸契約を結ぶことが多く、景気が悪化してもすぐに影響を受けにくい傾向があります。
ネット通販の市場が成長していき、ますますニーズが高まることでしょう。

 (銘柄例)三菱地所物流リート(3481)

 

(6)ヘルスケア


高齢化の進む日本では、社会的ニーズがある分野なので、介護士の不足などの問題が解決されれば魅力的な投資先になると言えます。

 (銘柄例)日本ヘルスケア(3308)

 

 

単一 or 複数の用途による分類

このようにJ-REITの投資対象不動産は6種類ありますが、単一用途に特化した物件に投資する『単一用途特化型』と、複数の用途に分散して投資する『複数用途型』の2つに大別されます。

単一用途特化型J-REIT

単一用途特化型は上記で挙げました(1)オフィスビル、(2)住居、(3)商業施設、(4)ホテル、(5)物流施設、(6)ヘルスケアなどそれぞれの一つの用途に特化したJ-REITです。
例えば、オフィスビルに特化した個別銘柄が12銘柄、ホテル型が3銘柄など各用途によって様々な銘柄があります。

複数用途型J−REIT

複数用途型は、例えば(1)オフィスビルと(3)商業施設の2つの用途の「複合型」3つ以上の不動産などと用途を限定しない「総合型」などがあります。

例:(総合型銘柄名)平和不動産リート(8966)

1-4. J-REITの投資金額の目安

Jリートの銘柄や投資口の価格は新聞や金融関連 のホームページなどで確認できます。

投資単位は1口で、1~100万円以上のものまで様々な不動産投資信託(リート)銘柄があります。

投資証券の価格は、投資家の需要と供給によって決まります。
価格の決まり方や、取引形態は、上場株式と同じです。
証券取引所の立会時間中は市場でJ-REITの取引が行われ、価格も刻々と変動していきます。

1-5. J-REITの分配金

株式会社で言えば、配当金に該当するお金です。

J-REITの決算が行われた際に投資家に対して「分配金」が支払われます。

J-REITは、年に2回決算が行われることが多く、運用が順調である場合、年に2回分配金を受け取ることができます。
J-REITは、下の図を見ればわかるように、一般の株式などに比べると分配金の割合比率が高い金融商品といえるでしょう。



投資法人の収益の大部分を分配金として投資家に支払うことにより、法人税が免除されます。
収益の多くが投資家に分配されることになります。

一方、株式会社(事業会社)であれば、会社があげた利益に対して法人税がかかり、さらに次の事業に向けた「内部留保」も差し引かれ、その残り分として配当金が支払われます。

※内部留保とは企業が生み出した利益から税金や配当、役員報酬などの社外流出分を差し引いたお金で、社内に蓄積されたものを指します。

≪J−REITと株式会社の分配金(配当)

1-6. J-REITを買う前の基礎知識

【購入場所】

証券会社やインターネット(ネット証券)で口座を開設します。
J-REITを売買する際には、株式の委託手数料が掛ります。
その手数料は、証券会社に比べ、インターネット証券会社の方が格段に安いです。

【売買単位】

J-REITの売買単位はすべて1口になります。

【買い方の手順】

1. 各証券会社の店舗または、証券会社のホームページから口座を開設する。

各証券会社のホームページを参照ください。

2.購入するREITを決める。

Jリー トが不動産の購入や借入の実施などの重要な決定を 行った場合は各社のホームページで適時に開示され ます。
さらに、決算ごとに財務状況や保有資産状況(物件の収支、評価額、空室率など)が公表 されるので、これらの情報を参考にして、 購入するREITを見つけ出すことができます。

購入する。

指値注文(自分で買う値段を指定して注文)や成行注文(値段を指定しない注文方法)で購入することができます。

2章   J-REITと不動産投資それぞれのメリットとリスク

「不動産投資信託J−REITに興味はあるけど、実物不動産とどちらが得なの?」

そんな方のために自分に向いている投資方法を見つける目安となる情報をご提供します。
まず、それぞれのメリットとリスクを挙げてみます。

2-1. J-REITのメリットとリスク

J-REIT 5つのメリット

①  少額から投資ができる

多くの投資家から資金を集めて不動産に投資するため、少額からの投資が可能です。
投資口の価格は市況にもよりますが、1口あたりの金額はおおよそ数万円〜数十万円です。
少額の資金で 高額なビルのオーナーの 1 人になること も可能です。

②  不動産の専門家が運用するため安心できる

不動産に精通した専門家が投資先を厳選し、複数の不動産に分散投資してくれます。
Jリートは数件から数百件の不動産を運用し、多くのテナントや入居者から賃料を受け取っています。
一般的には賃貸不動産は比較的安定した配当が期待できます。

③  流動性が高く、換金性に優れている

取引所に上場されているREITは、上場株式と同様に取引所で売買でき、比較的流動性が高く、換金性に優れています。
例えば投資用中古マンションの購入には通常1,000万円以上が必要ですが、Jリートは10万円~100万円前後から投資することができます。
東証のJ-REIT市場を通じて上場株式のようにいつでも売買することができます。

④  分配金の配当率が高い

Jリートは利益の90%超を配当すると法人税が実質的に免除されるため、利益の大部分を分配金として投資家に支払っています。

⑤  NISA(少額投資非課税制度)も利用できる

J-REITはNISA(少額投資非課税制度)の対象商品です。
NISAとは、年間120万円×5年間の最大600万円までの投資額を対象に売却益、分配金、配当金が非課税となる制度です。
比較的、収益が安定した分配金が高いREITで長期保有を行う投資はNISAの恩恵を受けやすくなるため、NISAとの相性が良い投資と言えるでしょう。

J−REIT 4つのリスク

① 元本が保証されていない

REITは、需給や経済情勢および自然災害等による価格変動等により収益や利回り等が未確定であるため、元本および分配金の保証はないリスク商品となります。
リスクを把握した上で投資することが重要です。

② 価格変動リスク

地震や台風等の自然災害などを受けた場合など予測不可能な事態の影響を受けて分配金や価格が変動する可能性があります。
また、物件の価値の低下、テナントの退去、賃料の引き下げや未払いなどにより不動産 の賃料収入が減り、分配金が減ることがあります。
不動産投資証券の発行者およびその資産を運用する資産運用会社の業務や財産状況に変化が生じた場合、不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。

③ 金利上昇のリスク

Jリートは不動産の購入のため銀行から借入れ をしているため、金利の上昇などで支払負担が増え収益性が低下するリスクもあります。

④ 上場廃止リスク

J−REITが倒産するなどの事態が発生した場合には上場廃止して、投資口価格が大きく下落する可能性があります。

 

2-2. J−REITと不動産投資を比べてみよう

J−REITは、不動産へ間接的に投資する金融商品です。

一方実物不動産投資とは、購入したマンションやアパートなどの不動産を人に貸すことで家賃収入を得られる賃貸業です。

どちらかというと経営に近いです。

また不動産を購入した金額以上の金額で売却することで売却益を得ることもできます。

REITのメリットとリスクを挙げてきましたが、ここではJ−REITと実物不動産投資の2つの投資の特徴を整理して比較してみました。

2-3.  J-REIT、不動産投資に向いている人とは?『適性判断チャート』

J-REIT、不動産投資に自分がどちらに向いているか、出来ること出来ないことなどを整理してみました。
どちらに向いているか適性判断チャートを作りましたので、ぜひご参考にしてください。

     【J−REIT vs不動産投資 向いているはどっち? 適性判断チャート】

J-REITに向いている人

≪金銭面≫

不動産を購入する自己資金(約10万〜70万円)がない人

一般的に実物不動産を購入する場合は、初期費用は物件価格の7%程度で1000万円の物件なら70万円ほどかかります。不動産投資ローンを利用して、頭金10万円ほどで始められる場合もあります。
これらの自己資金が準備できなく、金融商品に投資したい人はJ-REITに向いているといえるでしょう。

不動産投資ローンを組みづらい属性の会社員やフリーランスの人

属性とは年収、職業、家族構成、金融資産など社会的立場、年収や保有資産などの経済的状況のことを指します。
金融機関は個人属性から、融資する金額を判断します。

いざというときのために早い現金化が必要な人

J-REITは株式と同様にリアルタイムに売買することができますので、現金化が早くできます。
一方、実物不動産は売却する場合には、買主が見つかるまでに最低でも1ヶ月以上かかります。
すぐに現金化することは難しいです。

投資金額以外の余分な資金は使いたくない人

REITは販売手数料0.1〜0.3%ほどであるのに対し、不動産は初期費用が物件の約7%かかります。
さらに、入居者が退去した際のリフォーム費用や入居者募集広告費に家賃の1ヶ月分や管理費、修繕積立金などがかかってきます。

 (その他条件)

あまり手間と時間をかけずに投資を始めたい人

REITならインターネットで申し込むことができ手間や時間をかけずに始められます。
不動産投資の場合は不動産会社選びから始まり、物件選び、契約や決済引き渡しまで最低1ヶ月半以上かかります。

物件選びに自信のない人

不動産投資は実物不動産を購入する際に、その物件にしてもよいか、意思決定をしなければなりません。
物件選びに自信がなく決断できないならプロが運用してくれるREITの方が良いでしょう。

実物不動産に向いている人

≪金銭面≫

□不動産投資ローンを組める属性の人、かつ不動産を購入する自己資金(約10万〜70万円)がある人

金融機関からローンの融資が受けれる会社員の方で、自己資金(約10万〜70万円)がある人は不動産投資をおすすめします。
また、ローンを組める人は不動産投資の「少額の自己資金と多額の他人資本」で不動産資産を所有できるというメリットを生かし、資産拡大を実現することができます。※融資や属性については不動産会社に確認すればある程度分かります。

□不動産を購入出来る現金を持っている人

 例えばワンルームマンションなら築古のものから新築までありますが、500万〜2500万円の現金が必要です。

 (その他条件)

□現物を確認し納得したうえで投資を行いたい人

購入する物件を自分で検討し、納得してからでないと購入できない人や人に任せれない人が向いています。

□長期的に不動産を保有し、安定した賃料収入を得たい人

賃料は物価の変動による急激な下落はなく、比較的安定した賃料収入を得ることができます。
老後の年金の補填にすることもできます。

所有者(オーナー)として空室対策や退去後の室内修繕に対して意思決定ができる人

入居者が退去した際に、室内のクロス替えや設備の交換費用がかかってきます。
また、入居者募集の条件で礼金や広告費に対して、不動産会社と相談しながら意思決定ができることが求められます。

□物件の設備や内装を工夫することで収益力を上げたい人

中古の不動産でも室内に家具付きにしたり、収納を設置して物件の付加価値はあがります。
入居者に気に入ってもらい、長く住んで貰えるよう内装を工夫すれば、家賃を上げて収益を上げることが可能です。

まとめ

J-REITは勤務会社や勤続年数に縛られず、比較的少ない自己資金から始められ、流動性が高いことがわかりました。
一方、実物不動産への投資の大きな特徴は融資を組んで、レバレッジ効果を活用して少ない資金で大きな資産を築くことができます。

それぞれのメリットやリスクを理解し、自分に合った投資法を選んで頂きたいと思います。
また、どちらにも投資をすることを考えてみるのも1つの選択肢と言えます。

現物の不動産投資を始めてみたいという方は、以下の記事でわかりやすくご紹介しておりますので、参考にしてみてください。

不動産投資の始め方|初心者が成功するために必要な知識と7つの手順

この記事を読んで不動産投資への第一歩を踏みだされるきっかけとなれば、幸いです。

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そんな中、資産形成の手段のひとつとして、一般のサラリーマンを中心に不動産投資を始められる方が増えています。

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不動産投資は正しい知識をもとに正しく運用すれば、リスクを格段に下げることができます。
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